Logiciel promotion immobilière et marchand de biens : comparatif de 16 outils

Un logiciel de promotion immobilière aide à décider si une opération mérite d'être lancée, puis à la conduire jusqu'à la dernière vente : étude du terrain, bilan prévisionnel, montage financier, suivi des dépenses, commercialisation des lots. Le marchand de biens a des besoins voisins sur un cycle plus court : chiffrer l'achat d'un bien, son découpage en lots, ses travaux et sa revente, sans perdre de vue la marge nette et la TVA de chaque lot.

Ce comparatif s'adresse aux promoteurs, aux marchands de biens, aux aménageurs et aux lotisseurs. Il présente 16 logiciels rangés par étape d'une opération (foncier, montage et pilotage, achat-revente, vente sur plan), avec les prix publiés par les éditeurs, relevés en novembre 2026. Les outils des agences immobilières sont traités dans le comparatif CRM immobilier, ceux des conseillers patrimoniaux dans la page logiciel de gestion de patrimoine, et l'ensemble des outils de pilotage d'une entreprise parmi les logiciels de gestion d'entreprise.

Promoteur, marchand de biens, aménageur : des métiers aux besoins logiciels différents

Le promoteur acquiert un terrain ou un immeuble à restructurer, obtient un permis, fait construire puis vend, souvent sur plan, en vente en l'état futur d'achèvement (VEFA). Selon le Cerema, son opération prend souvent 18 à 36 mois, de la promesse sur le terrain jusqu'à la livraison. Son outil doit tenir un bilan qui évolue, des marchés de travaux, une grille de lots et des appels de fonds qui suivent l'avancement du chantier.

Le marchand de biens achète pour revendre : appartement à rénover, immeuble à découper en lots, maison à diviser. Le cycle est plus court et l'essentiel se joue avant l'offre d'achat, quand il faut fixer un prix maximal à partir du budget de travaux, des frais, du financement, de la TVA de chaque lot et de la marge visée.

L'aménageur et le lotisseur viabilisent un terrain puis vendent des lots à bâtir : division parcellaire, bilan d'aménagement et suivi des ventes de parcelles passent avant le reste. Le développeur foncier, enfin, travaille en amont pour le compte d'un promoteur : il repère des terrains, identifie leurs propriétaires et négocie, ce qui demande des données d'urbanisme et un suivi des contacts.

Peu d'éditeurs couvrent ces quatre profils. La plupart se concentrent sur une étape : le foncier, le montage et le pilotage d'opérations, l'achat-revente ou la commercialisation. Un même professionnel combine donc souvent deux outils.

Pourquoi quitter le tableur : les avantages d'un outil métier

Un tableur Excel suffit pour une première opération : quelques onglets, un bilan, un plan de financement. Les limites apparaissent avec le volume, quand plusieurs opérations avancent en parallèle, que chaque opération est portée par sa propre société, que les lots relèvent de régimes de TVA différents et que des dizaines de devis et de factures doivent être rattachés au budget. Une formule cassée ou une ligne oubliée se paie directement sur la marge.

• Un calcul tenu à jour : chaque devis, facture ou vente modifie le bilan sans ressaisie, au lieu d'attendre la mise à jour manuelle du fichier.

• Des écarts visibles tôt : le prévu, l'engagé et le payé sont comparés poste par poste pendant l'opération, et non à sa clôture.

• Des documents tirés des mêmes chiffres : dossier de financement, avis de valeur, offre d'achat, appels de fonds, rapports aux associés.

• Un historique réutilisable : les opérations terminées servent de référence pour chiffrer la suivante et de preuve d'expérience auprès des banques.

Fonctionnalités à vérifier, du terrain à la dernière vente

Aucun outil ne coche toutes les cases. Ces fonctions situent chaque logiciel sur la chaîne d'une opération.

• Étude du foncier : parcelle et surface, zone et règles du plan local d'urbanisme (PLU), risques, ventes comparables, enveloppe constructible, propriétaires.

• Faisabilité et bilan : surface de plancher, chiffre d'affaires, coût de construction, honoraires, frais financiers et commerciaux, marge, scénarios comparés.

• Achat-revente : simulation multi-lots, ventilation des travaux par lot, TVA lot par lot, prix d'achat maximal, avis de valeur.

• Financement et trésorerie : plan de financement, déblocages de crédit, prévisionnel mensuel, rapprochement bancaire, vue consolidée des sociétés.

• Suivi budgétaire : marchés de travaux, engagements, factures, écarts avec le budget initial.

• Commercialisation : grille de prix, stock de lots, options, réservations, contrats, appels de fonds, espace acquéreur, diffusion aux partenaires.

• Comptabilité : interface avec le logiciel comptable, méthode de constatation du chiffre d'affaires (à l'achèvement ou à l'avancement).

Bilan promoteur et compte à rebours : le chiffrage que l'outil doit refaire à chaque hypothèse

Le bilan promoteur oppose les recettes attendues des ventes à l'ensemble des dépenses : charge foncière, construction, honoraires, taxes, frais financiers et frais de commercialisation. Ce qui reste est la marge de l'opération. Lu dans l'autre sens, le même tableau devient le compte à rebours : en partant du chiffre d'affaires et en retirant la marge recherchée et les dépenses autres que le terrain, le promoteur obtient la charge foncière que le projet peut supporter. Après déduction des frais d'achat du terrain et du coût de démolition ou de dépollution, reste le prix maximal à proposer au vendeur.

Dans un logiciel, ce calcul doit être relancé à chaque changement d'hypothèse (prix de vente au mètre carré, surface de plancher, coût de construction, rythme de vente), puis se transformer en budget de l'opération une fois le terrain acquis. IZIRED déduit des scénarios testés une valeur foncière résiduelle. APEL Promoteur construit un bilan de faisabilité en trois étapes à partir d'un modèle enregistré. Fonciable joint un bilan ajustable à l'analyse de chaque parcelle.

La méthode complète, avec un exemple chiffré et un modèle à télécharger, fait l'objet d'un guide dédié au bilan promoteur.

Marge nette et TVA sur marge : les calculs propres au marchand de biens

La marge d'un marchand de biens se lit nette : le produit de la revente, diminué du coût d'acquisition du bien, des frais d'acquisition, des travaux, des frais d'agence, du coût du financement et de la TVA à reverser sur la vente. La durée de portage compte autant que le montant : deux opérations à marge égale ne se valent pas si l'une immobilise les fonds deux fois plus longtemps, d'où l'intérêt d'un rendement annualisé ou d'un taux de rentabilité interne (TRI), que plusieurs outils calculent à côté de la marge. Deux sujets fiscaux pèsent ensuite sur le calcul et justifient un outil spécialisé.

• La TVA de chaque lot : selon la doctrine administrative publiée au BOFiP, sont taxées sur la marge, quand leur achat n'a pas ouvert droit à déduction, les ventes de terrains à bâtir et, si le vendeur a opté pour la taxe, celles d'immeubles achevés il y a plus de cinq ans ; les ventes d'immeubles achevés depuis cinq ans au plus par un professionnel assujetti sont taxées sur le prix total. Un immeuble découpé en lots peut donc mêler plusieurs régimes, d'où l'intérêt d'un calcul lot par lot. Cette doctrine, applicable au 4 novembre 2026, doit être alignée sur le droit européen au cours du premier semestre 2027 ; un achat ou un compromis signé avant cette mise à jour restera traité selon la doctrine actuelle, d'après la réponse du ministère de l'Action et des Comptes publics du 1er octobre 2026.

• Les droits de mutation et l'engagement de revendre : l'article 1115 du Code général des impôts, dans sa rédaction applicable au 4 novembre 2026, exonère des droits et taxes de mutation, sous réserve de l'article 1020, l'achat réalisé par un assujetti à la TVA qui s'engage à revendre dans un délai de cinq ans, ramené à deux ans pour certaines ventes par lots. Selon le BOFiP, la taxe de publicité foncière reste due, à un taux global de 0,715 %. Faute de revente à temps, les droits dont l'achat a été dispensé deviennent exigibles, et l'outil doit donc suivre cette échéance bien par bien.

Plusieurs logiciels annoncent un calcul de TVA par lot : Aprilyos indique tenir sur un même bilan la TVA sur marge, celle sur le prix total et les ventes sans TVA ; APEL Promoteur gère la TVA résiduelle, sur marge et en marchand de biens ; Investimus calcule la TVA sur marge et sur le total pour chaque lot ; le simulateur de MaBrik Immo intègre le régime applicable à l'opération. Ces chiffres restent des estimations : le régime d'une vente se valide avec le notaire ou un fiscaliste. Les règles détaillées (régimes de TVA, frais d'acquisition, imposition des bénéfices) sont réunies dans le guide de la fiscalité du marchand de biens.

Prospection foncière : cadastre, PLU et ventes DVF

Avant le bilan vient le terrain. Les outils fonciers croisent des sources publiques (cadastre de l'IGN, Géoportail de l'urbanisme, demandes de valeurs foncières dites DVF, Géorisques) et y ajoutent selon les cas des données propres : identité des propriétaires, règles d'urbanisme contrôlées, faisabilité calculée par un expert.

• Ciblage : recherche de parcelles par zone, surface, constructibilité résiduelle ou type de propriétaire ; repérage des biens à diviser et des immeubles en monopropriété.

• Lecture des règles : zone du PLU, emprise au sol, hauteur, retraits, servitudes, avec pour certains une extraction automatique depuis le règlement de zone.

• Contact des propriétaires : courriers, relances et suivi des négociations dans un CRM foncier partagé par l'équipe de développement.

• Limite à garder en tête : ces analyses sont des aides à la décision. Fonciable précise ainsi ne délivrer ni certificat d'urbanisme ni autorisation administrative ; la vérification en mairie reste nécessaire.

Pour l'analyse géographique plus large, les outils généralistes sont présentés dans le comparatif des logiciels SIG et de cartographie.

Montage financier, trésorerie et dossier bancaire

Une opération se finance par des fonds propres, des crédits bancaires et, pour un promoteur, par les encaissements des ventes sur plan. Le logiciel doit étaler ces ressources dans le temps et faire apparaître le point bas de trésorerie avant qu'il survienne.

• Plan de financement : IZIRED répartit le financement entre fonds propres, financements bancaires, garantie financière d'achèvement (GFA) et investisseurs privés, avec calcul automatique des intérêts.

• Trésorerie prévisionnelle et réelle : APEL Promoteur répartit dépenses et recettes par mois, trimestre ou semestre et consolide plusieurs opérations ; Aprilyos relie les mouvements bancaires aux factures et prépare les demandes de déblocage.

• Dossier bancaire : la banque d'un marchand de biens attend un dossier complet (bilan de l'opération, prix de vente constatés, travaux, opérations passées). MaBrik Immo génère un dossier de financement, Investimus un dossier bancaire en PDF rempli à partir des documents de l'utilisateur.

Pilotage des opérations et des programmes immobiliers : budget, engagements, planning

Une fois le terrain acheté, le bilan devient un budget. Les ERP de promotion suivent les engagements (marchés de travaux, honoraires), les factures et les règlements, et comparent en continu le budget initial, le budget actualisé et le réalisé. APEL Promoteur enregistre par exemple les certificats de paiement avec prorata, retenues et pénalités ; Primpromo met en avant le suivi des engagements de dépenses et propose la marge à l'avancement en option de sa formule Premium.

La dimension multi-sociétés compte autant : chaque opération est souvent logée dans une société dédiée, et le dirigeant veut une vue consolidée de l'ensemble. Aprilyos vend pour cela un module de trésorerie consolidée, Investimus inclut un suivi de trésorerie multi-sociétés dans ses formules Marchand de Biens et Pack Pro.

Reste le suivi de projet immobilier au sens du calendrier : achat du terrain ou du bien, obtention puis purge du permis, ouverture de la commercialisation, ouverture du chantier, achèvement et remise des clés. Chaque étape déclenche des flux d'argent (déblocage du crédit, appels de fonds, paiement du solde). Une application généraliste de gestion de projet tient ces dates et les tâches de l'équipe, mais ignore le bilan, la TVA et la grille de lots : mieux vaut que le planning vive dans l'outil qui porte les chiffres, ou qu'il y soit relié. Primpromo propose un tableau de bord et un planning en option de sa formule Premium, MaBrik Immo un planning des opérations, Investimus une vue planning de type Gantt.

Commercialisation en VEFA : CRM, prescripteurs et appels de fonds

La vente sur plan suit ses propres étapes : grille de prix des lots, options, contrat de réservation, acte authentique, appels de fonds selon l'avancement, livraison et levée des réserves. Les outils de cette étape servent l'équipe commerciale interne et les vendeurs externes (prescripteurs, conseillers patrimoniaux, mandataires, commercialisateurs) à qui le promoteur confie une partie de son stock.

• CRM et stock : disponibilité des lots en temps réel, pose d'options, dénonciation des contacts apportés par un partenaire, diffusion des programmes sur les portails d'annonces.

• Contractualisation à distance : contrats de réservation préremplis, signature électronique et recommandé électronique conformes au règlement eIDAS, suivi partagé avec le notaire.

• Espace acquéreur : documents, avancement des travaux, appels de fonds et travaux modificatifs acquéreurs (TMA) consultables par l'acheteur.

• Appels de fonds : échéancier calculé pour chaque lot, de la réservation à la livraison, et édition des appels sans ressaisie.

Le marchand de biens revend le plus souvent des biens achevés ou rénovés, hors VEFA : pour lui, la diffusion des annonces sur plusieurs portails depuis un même outil et le suivi des visites et des offres reçues comptent davantage qu'un espace acquéreur.

Suivi des travaux et du chantier : ce qui relève d'un logiciel BTP

Le maître d'ouvrage ne suit pas le chantier comme l'entreprise qui le réalise. Il lui faut les jalons, l'avancement qui déclenche les appels de fonds, la levée des réserves puis le SAV. La planification des équipes, la facturation des entreprises et leurs situations de travaux relèvent d'autres outils. Plusieurs ERP de promotion gèrent les TMA et les réserves (APEL Promoteur, Primpromo en option de sa formule Premium). Les promoteurs qui réalisent eux-mêmes une partie des travaux peuvent regarder un ERP issu de la construction comme 4PS Construct, ou un logiciel BTP complet.

Les 16 logiciels comparés, par étape de l'opération

Les logiciels sont regroupés par famille, dans l'ordre d'une opération. À l'intérieur de chaque famille, l'ordre est alphabétique et ne constitue pas un classement.

Foncier et faisabilité

Fonciable

Fonciable, édité par AgentImpact, évalue une parcelle à partir d'une adresse : zone et règles du PLU lues dans le Géoportail de l'urbanisme, risques, ventes DVF du secteur, enveloppe constructible théorique en 3D et bilan promoteur ajustable, exportable en PDF. La formule Pro ajoute l'étude de lotissement (lots à bâtir, voie nouvelle, variantes) et un espace d'équipe. Starter à 79 € par mois pour 30 analyses sur 30 jours glissants, Pro à 199 € par mois pour 100 analyses, Entreprise sur mesure ; prix nets, l'éditeur indiquant une TVA non applicable au titre de l'article 293 B du CGI.

IZIRED

IZIRED part aussi d'une adresse : prix de marché dans l'ancien et le neuf, risques majeurs, coûts de construction du secteur, règles d'urbanisme et données démographiques. L'outil teste ensuite plusieurs scénarios de construction pour estimer la valeur foncière résiduelle, puis tient un bilan prévisionnel partageable avec les partenaires et les financeurs, avec suivi de la pré-commercialisation. L'analyse et la faisabilité de terrain sont gratuites et illimitées. L'offre payante Pro+ est affichée en tête de sa page à 84,90 € HT par mois avec engagement annuel et à 97 € par mois sans engagement, mais à 84,99 €, sans mention HT, dans la grille tarifaire ; elle s'essaie 15 jours.

Kel Foncier

Kel Foncier s'adresse aux développeurs fonciers des promoteurs et des bailleurs sociaux, aux aménageurs, aux lotisseurs et aux marchands de biens. Il donne accès au PLU à jour de chaque commune, à une recherche de terrains sur plus de 50 critères, à l'identité et aux coordonnées des propriétaires, et à une préfaisabilité calculée par un expert selon le métier de l'utilisateur. Un CRM suit les parcelles, les projets, les contacts et l'envoi de courriers. Aucun prix n'est affiché ; un essai gratuit de 48 heures est proposé.

Promolead

Promolead est une solution web et mobile de prospection et de pilotage foncier, conçue pour les promoteurs et déclinée pour les énergies renouvelables, les sites télécoms et les agences immobilières. Elle centralise le portefeuille foncier de l'équipe, synthétise les règles du PLU, cible des opportunités selon plusieurs critères et intègre un CRM foncier pour les échanges avec les propriétaires, les relances et le suivi des accords. Les droits d'accès se paramètrent par utilisateur. L'éditeur revendique plus de 200 promoteurs clients. L'abonnement est annuel, avec un prix dégressif selon le nombre de licences, sur devis ; un essai gratuit de 15 jours est proposé.

Telescop

Telescop est une plateforme de données de prospection immobilière conçue d'abord pour les agences et les mandataires, avec des offres pour les brokers, les promoteurs, les experts et les marchands de biens. Pour ces derniers, elle repère les biens à diviser et les immeubles en monopropriété, donne accès aux DPE, au PLU et aux permis de construire, et permet d'envoyer des courriers aux propriétaires depuis la plateforme. Des études de secteur réunissent transactions et prix moyens au mètre carré. Le tarif dépend de la zone couverte, avec un abonnement par département, par région ou pour la France entière, sans prix affiché.

Montage et pilotage d'opérations

4PS Construct

4PS Construct est un ERP de la construction qui revendique plus de 450 clients et décline une offre pour la construction résidentielle, l'immobilier et le développement de projets. Il réunit ventes et marketing, gestion documentaire, finances, comptabilité et achats, planification et gestion de chantier. Les acquéreurs et les sous-traitants suivent l'avancement d'un logement et choisissent leurs options sur le portail HomeCTRL. L'outil vise surtout les promoteurs qui construisent eux-mêmes. Prix sur devis.

APEL Promoteur

APEL Promoteur, édité par EL2i à Mulhouse, couvre la faisabilité (bilan en trois étapes, TVA résiduelle, sur marge ou en marchand de biens), le suivi des marchés de travaux, la trésorerie prévisionnelle et réelle consolidée sur plusieurs opérations, le suivi budgétaire, la commercialisation (grilles de prix, dossiers acquéreurs, appels de fonds générés automatiquement), l'interface comptable, les TMA et les réserves. Un module web partage les lots avec des commercialisateurs externes, et APEL Aménageur reprend la même base avec un modèle de bilan d'aménagement. Licences vendues par poste, prix des licences non affiché.

Primpromo

Primpromo, logiciel SaaS de l'éditeur Open, suit l'opération de promotion depuis l'achat du terrain jusqu'à la levée des réserves : gestion budgétaire et simulation, engagements de dépenses, gestion commerciale et administration des ventes, gestion juridique et comptable. Starter couvre ce socle, Business ajoute l'interface comptable, Premium l'agrégation des budgets et des plans de trésorerie, le paramétrage personnalisable et l'ouverture par API. CRM, espaces acquéreurs et partenaires, planning, appels d'offres, SAV et réserves, marge à l'avancement et diffusion des lots sur les portails sont des options de Premium. Prix non affichés.

Salvia

Salvia, dont les logiciels s'adressent aussi aux collectivités et aux bailleurs sociaux, propose aux promoteurs des solutions de maîtrise d'ouvrage (Salvia Gr'Immo, Salvia SCI5 et Salvia Pilotage Opérations) qui suivent l'opération de son montage à sa livraison, commercialisation comprise, dans un seul outil. Des modules de dématérialisation des factures et des processus les complètent. L'éditeur indique être présent chez 320 promoteurs immobiliers. Prix sur devis.

Achat-revente du marchand de biens

Aprilyos

Aprilyos vise les marchands de biens, les promoteurs, les lotisseurs, les foncières et les contractants généraux. Il relie l'étude du bien (valeur de marché, lecture du PLU par l'IA), la simulation, le bilan à trois régimes de TVA, le suivi réel contre le prévisionnel, la lecture des devis et factures par l'IA, les appels de fonds en VEFA et la trésorerie de plusieurs sociétés ; un module de commercialisation diffuse les lots aux partenaires. Les formules, avec engagement de 12 mois et utilisateurs illimités, vont de 19 € HT par mois (Néo-Marchand, fonctions essentielles) à 299 € HT par mois (Illimité), avec 59, 99 et 149 € HT pour 5, 20 et 50 lots en cours ; 7 jours d'essai.

Investimus

Investimus s'adresse aux marchands de biens et aux investisseurs en locatif. Son module achat-revente simule une opération en plusieurs lots, calcule pour chaque lot la TVA sur marge ou sur le total, le point mort et la marge nette de l'opération, et produit un avis de valeur et un dossier bancaire en PDF. Investisseur Locatif à 9 € HT par mois, Marchand de Biens à 29 € HT, Pack Pro à 39 € HT, ou 90, 290 et 390 € HT par an ; 7 jours d'essai sans carte bancaire.

MaBrik Immo

MaBrik Immo est conçu pour les marchands de biens : simulateur de rentabilité, estimation et avis de valeur, planning des opérations, dossier de financement, synchronisation bancaire et trésorerie, gestion du stock de biens, lettres d'offre et diffusion des biens. Un module en option suit les ventes d'immeubles à rénover, avec plan de trésorerie et appels de fonds. L'offre complète coûte 49 € HT par mois sans engagement, ou 490 € HT par an ; site web personnalisé, utilisateurs supplémentaires et multidiffusion sur les portails, facturée par bien, sont en option ; essai de 7 jours.

Commercialisation et vente en VEFA

Leizee

Leizee est un CRM dédié à l'immobilier neuf : catalogue des programmes, disponibilité des lots en temps réel, relation client, administration des ventes, alertes et relances, reporting et multidiffusion des programmes sur les portails partenaires à partir d'une seule saisie. Il suit aussi les dossiers de vente, les appels de fonds et les visites de chantier, et se connecte à des outils de signature électronique ou de gestion d'opérations. Prix non affiché.

O2 Promotion

O2 Promotion s'adresse aux promoteurs, aux constructeurs et aux commercialisateurs, de la détection d'un contact à la signature de l'acte notarié. Ses modules couvrent le suivi des leads, la digitalisation des ventes (contrats de réservation préremplis, signature électronique certifiée eIDAS, espace acquéreur), l'animation des vendeurs externes (allotements, dénonciations, options), la multidiffusion sur les portails d'annonces et l'analyse de l'activité commerciale. Prix sur devis.

Otaree

Otaree relie promoteurs et prescripteurs de l'immobilier neuf. Côté promoteur, son CRM gère le stock en VEFA, l'allotement des lots par partenaire et les dossiers de vente, de l'option à l'acte notarié, et expose les programmes à 7 000 prescripteurs spécialisés : réseaux, agences, courtiers, réseaux bancaires. Chaque programme porte le taux de TVA, les dates d'actabilité et de livraison et la composition du prix. Prix de l'offre promoteur non affiché.

Unlatch

Unlatch digitalise la vente dans le neuf pour les promoteurs comme pour les commercialisateurs : CRM et diffusion des annonces, espace prescripteurs pour les vendeurs externes, contrats générés automatiquement avec signature électronique et recommandé électronique qualifié eIDAS, suivi collaboratif avec le notaire, espace acquéreur en marque blanche, analyse des ventes et vente en ligne. L'éditeur revendique plus de 500 promoteurs clients. Prix sur devis.

Tableau comparatif des 16 logiciels : étape, profils et prix relevés en novembre 2026

Prix des logiciels de promotion immobilière : abonnements publics et devis

Deux modèles coexistent. Les outils de foncier et d'achat-revente publient souvent leur grille : de 19 € HT par mois pour une formule d'entrée de marchand de biens à 299 € HT par mois pour la formule la plus complète, avec des remises en paiement annuel. Les ERP de promotion et les plateformes de commercialisation répondent sur devis : le tarif varie selon les utilisateurs, les opérations ou les lots, les modules retenus, la reprise de l'historique et l'accompagnement.

Pour comparer des devis, décrivez le même périmètre à chaque éditeur : nombre d'opérations par an, nombre de lots, utilisateurs internes et externes, modules (bilan, trésorerie, commercialisation, comptabilité), frais de mise en place, durée d'engagement (aucune chez MaBrik Immo et Investimus, douze mois chez Aprilyos). Vérifiez enfin la mention fiscale : Aprilyos, Investimus et MaBrik Immo affichent des prix hors taxes, IZIRED en partie seulement, Fonciable des prix nets sans TVA.

Critères de choix selon le profil : marchand de biens débutant ou confirmé, promoteur, aménageur

Le bon outil dépend moins de la taille de la structure que de l'étape où se concentre le travail.

Marchand de biens débutant

Une ou deux opérations par an : un simulateur fiable de marge et de TVA par lot, un dossier de financement présentable et un abonnement modeste priment. Aprilyos démarre à 19 € HT par mois avec un engagement de 12 mois ; MaBrik Immo et Investimus vendent leurs formules au mois, sans engagement. Testez-les sur une opération déjà réalisée pour vérifier que les chiffres retombent juste.

Marchand de biens confirmé

Plusieurs opérations en parallèle, plusieurs sociétés, des immeubles découpés en lots : le suivi réel contre le prévisionnel, la trésorerie consolidée, le rapprochement bancaire, la connexion au logiciel comptable et l'accès des collaborateurs deviennent décisifs. Comparez les formules au nombre de lots ou d'utilisateurs, et ajoutez un outil de sourcing comme Kel Foncier ou Telescop si la recherche de biens freine l'activité.

Promoteur immobilier

Pour quelques programmes par an, un outil qui relie bilan, trésorerie et appels de fonds en VEFA peut suffire, complété par un CRM de vente. Au-delà, un ERP de promotion comme APEL Promoteur, Primpromo ou Salvia structure le budget, les engagements, la comptabilité et la commercialisation. Vérifiez avant de signer la reprise des opérations en cours et l'interface comptable. Les équipes de développement foncier ajoutent un outil dédié (Fonciable, Kel Foncier, Promolead).

Aménageur ou lotisseur

Le besoin porte sur la division parcellaire, le bilan d'aménagement et la vente de lots à bâtir. APEL Aménageur fournit un modèle de bilan d'aménagement, Fonciable une étude de lotissement dans sa formule Pro, Aprilyos un bilan de lotissement avec TVA sur marge ; IZIRED et Kel Foncier servent à l'étude amont des terrains.

Données, intégrations et IA : points à vérifier avant de signer

• Origine des données : un outil foncier doit dire d'où vient chaque information (cadastre, PLU, DVF) et de quand elle date. Toutes les communes ne publient pas leur document d'urbanisme sur le Géoportail.

• Comptabilité et banque : contrôlez l'export des écritures ou la connexion au logiciel de l'expert-comptable (Aprilyos est relié à Pennylane, APEL Promoteur s'interface avec les principaux logiciels comptables) et la méthode de constatation du chiffre d'affaires.

• IA et automatisation : lecture des devis et factures, import d'annonces, rédaction d'offres d'achat, lecture du PLU. Ces fonctions font gagner du temps à condition de relire chaque montant repris.

• Hébergement et réversibilité : lieu d'hébergement (Aprilyos indique l'Europe, Primpromo le cloud Microsoft Azure), export complet des opérations en cas de départ, droits par utilisateur et par société.

• Accès des tiers : associés, banques, prescripteurs et acquéreurs ne doivent voir que ce qui les concerne.

Logiciel de marchand de biens ou de promotion gratuit : ce qui existe

Aucun ERP de promotion n'est gratuit. IZIRED rend toutefois l'analyse et la faisabilité de terrain gratuites et illimitées, et Aprilyos propose une analyse foncière gratuite avec 3 analyses par IA offertes, ainsi qu'un rapport gratuit de valeur de marché. Plusieurs outils s'essaient aussi gratuitement avant achat : 7 jours chez Aprilyos, MaBrik Immo et Investimus, 15 jours chez Promolead et pour l'offre payante d'IZIRED, 48 heures chez Kel Foncier. Pour une première opération, un modèle de bilan sur tableur reste l'option la plus économique, à condition d'en contrôler les formules.