Bilan promoteur : méthode, exemple chiffré et modèle Excel gratuit

Avant de signer une promesse sur un terrain, un promoteur met en regard les ventes qu'il espère, les dépenses qu'il prévoit et la marge qu'il veut garder. Ce tableau s'appelle le bilan promoteur, ou bilan d'opération. Il sert d'abord à fixer le prix maximal du terrain, puis il suit le projet jusqu'à la livraison.

Vous trouverez ci-dessous chaque poste du bilan, le compte à rebours qui donne la charge foncière, une opération fictive chiffrée ligne par ligne, le traitement de la TVA et les différences avec le bilan d'un marchand de biens. Ces chiffres sont repris dans un modèle de bilan promoteur Excel gratuit, pour refaire chaque calcul avec vos propres hypothèses. Les ratios de bilan cités viennent de deux documents publics : la fiche du Cerema consacrée au bilan promoteur, publiée en juillet 2023, et un document de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) des Pays de la Loire, élaboré en octobre 2021 avec ses partenaires bancaires.

Qu'est-ce qu'un bilan promoteur ?

Le Cerema, dont les fiches d'aménagement sont rédigées avec l'appui des ministères chargés du logement et de l'aménagement, présente le bilan promoteur comme une méthode d'estimation qui « permet aux promoteurs de raisonner "à rebours" pour établir le bilan prévisionnel d'une opération ». Le promoteur part du prix auquel il pense vendre, retire le coût de construction, les frais et sa marge. Ce qui reste est la charge foncière, car « La valeur résiduelle entre la recette potentielle et les coûts prévisibles permet de déterminer la charge foncière ».

Le bilan sert donc à fixer une limite. Il permet d'« estimer le coût d'acquisition maximum au-delà duquel un projet immobilier ne serait plus rentable pour un professionnel ». Au-dessus de ce montant, l'opération perd son équilibre, quelle que soit la qualité du projet.

Un bilan d'opération prévisionnel, pas un bilan comptable

Le mot prête à confusion. Le bilan comptable fait partie des comptes annuels d'une société, « établis à la clôture de chaque exercice » : il dresse l'inventaire de ce que la société détient et de ses dettes, à une date passée. Le bilan promoteur porte sur une seule opération, qui n'existe pas encore. Il aligne des recettes espérées, des dépenses estimées et une marge visée, ce qui le rapproche davantage d'un budget prévisionnel que d'un document comptable.

Le même raisonnement existe chez l'aménageur, qui équilibre ses ventes de terrains viabilisés avec ses dépenses de foncier, d'études et de travaux. La fiche du Cerema note que le compte à rebours sert aussi à estimer les recettes foncières de l'aménageur ou du propriétaire qui cède son terrain : la charge foncière payée par le promoteur est la recette de celui qui vend.

À quoi sert le bilan promoteur, et à quel moment

Le bilan intervient à trois moments, et il change de rôle à chaque fois.

• Avant l'achat du terrain, c'est le compte à rebours : il fixe le plafond à offrir au propriétaire et sert d'argument dans la négociation.

• Devant la banque, le bilan justifie la demande de crédit et la garantie d'achèvement. Le Cerema rappelle que les fonds propres de l'opération sont « demandés par la banque en amont », et le document de la FPI précise que « La qualité de l'opérateur est fondamentale pour le banquier ».

• Pendant l'opération, le bilan est remis à jour à chaque étape (promesse, permis, lancement des travaux, ventes) parce que les prix et les coûts bougent sur une « opération qui dure couramment de 18 à 36 mois » entre la promesse et la livraison, selon le Cerema.

Les postes d'un bilan promoteur

Pour le Cerema, « Ce bilan contient quatre composantes » : un coût de construction, une charge foncière, la marge d'opération et des frais globalement proportionnels au montant de l'opération. Dans la pratique, ces quatre blocs se détaillent en sept ou huit lignes, celles du modèle Excel.

Les recettes : du prix de vente TTC au chiffre d'affaires HT

Les recettes sont le produit des surfaces vendues par les prix : logements au mètre carré habitable, places de stationnement à l'unité, éventuellement commerces ou bureaux en pied d'immeuble. Le prix de vente retenu est un prix de marché « réputé connu », par exemple grâce à une étude de marché, précise la fiche du Cerema. C'est l'hypothèse la plus lourde du bilan, puisque tout le reste en découle.

Les prix s'annoncent toutes taxes comprises, mais le bilan se calcule hors taxes. Quand un prix est convenu TTC, « la base d'imposition est obtenue en multipliant ce prix par le rapport 100 / (100 + taux) », rappelle le BOFiP. Avec une TVA à 20 %, le chiffre d'affaires HT est donc le prix TTC divisé par 1,2.

La charge foncière

La charge foncière est ce que coûte le terrain à l'opération. Le Cerema la décrit comme le coût du terrain « rapporté aux m² constructibles ». Dans un bilan, elle regroupe le prix payé au vendeur, les frais d'acquisition et la remise en état du sol (démolition, dépollution). Le document de la FPI va plus loin et y range aussi des taxes, des études de sol et la voirie : vérifiez toujours ce que contient la ligne avant de comparer deux bilans.

Son poids varie beaucoup d'un territoire à l'autre : il peut « représenter plus de 20 % du prix de vente TTC dans les cœurs métropolitains », observe la même fiche. La surface constructible dépend du plan local d'urbanisme, et c'est là que les outils de prospection foncière interviennent : ils repèrent les parcelles mobilisables, le gisement foncier d'une commune, et estiment ce qu'on peut y construire.

Les travaux

Le poste travaux se calcule en surface de plancher multipliée par un coût au mètre carré, auquel s'ajoutent la voirie et les réseaux (VRD) et une provision pour aléas. Le Cerema distingue la superstructure, les étages visibles, de l'infrastructure, fondations et sous-sols. Ces derniers pèsent généralement « un poids non négligeable dans le bilan », si bien que ne pas réaliser de sous-sol « peut constituer une stratégie pour équilibrer un bilan d'opération ».

Les honoraires, la commercialisation et les frais de structure

Le Cerema exprime ces frais en pourcentage du chiffre d'affaires TTC, et en donne des ordres de grandeur :

• Honoraires techniques (architecte, bureaux d'études) : plus ou moins 5 % du prix de vente TTC.

• Honoraires de maîtrise d'ouvrage, qui rémunèrent le travail du promoteur : à hauteur de 5 % du chiffre d'affaires TTC.

• Commercialisation, force de vente interne ou agent immobilier : 4 à 5 % du chiffre d'affaires TTC dans le cas le plus courant de vente « assise », davantage en cas de vente par réseaux.

• Publicité et aides à la vente : près de 2 % du chiffre d'affaires TTC.

Ces ratios restent des repères. La même fiche prévient que certains d'entre eux, par exemple les honoraires de commercialisation, « dépendent des pratiques et de la structuration du promoteur ».

Les taxes et participations d'urbanisme

La taxe d'aménagement est due par le « Bénéficiaire de l'autorisation de construire ou d'aménager ». Service-public donne sa formule : « (surface taxable x valeur forfaitaire x taux communal ou intercommunal) », à laquelle s'ajoute la même multiplication avec le taux départemental. La valeur forfaitaire au mètre carré est révisée chaque année : « en 2026 elle est de 892 € » hors Île-de-France, et de 1 011 € en Île-de-France.

Les taux varient selon le lieu. « Le taux annuel de la part communale peut varier de 1 % à 5 % », jusqu'à 20 % dans certains secteurs, et le taux de la part départementale « est fixé à 2,5 % au maximum ». En Île-de-France, une part régionale s'ajoute, « dans la limite de 1 % ». Le simulateur public estime ensemble la « taxe d'aménagement et taxe d'archéologie préventive ». Les participations demandées par la commune ou l'aménageur (raccordements, équipements publics) complètent la ligne.

Les frais financiers et les garanties

Un promoteur finance ses dépenses par ses fonds propres, un crédit bancaire et les versements de ses acquéreurs. En vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), ces versements suivent le chantier et sont plafonnés : « 35 % du prix total lorsque les fondations sont achevées », « 70 % du prix total lorsque le logement est mis hors d'eau » et « 95 % du prix total à l'achèvement de l'immeuble », le solde étant payé à la livraison. Plus les ventes démarrent tôt, moins le crédit est tiré, et plus les intérêts baissent.

La vente sur plan impose aussi une garantie : « Le vendeur a l'obligation de fournir à l'acheteur une garantie de bonne fin ». Pour l'accorder, les banques posent des conditions. Le document de la FPI des Pays de la Loire, élaboré en octobre 2021 avec ses partenaires bancaires, en liste plusieurs, dont une précommercialisation d'au minimum 30 % pour du logement et 50 % pour du tertiaire, et un autofinancement ajusté selon cette précommercialisation, « entre 10% et jusqu'à 50% en bureaux ». Ces seuils valent pour une région et une date données : demandez ceux de votre banque. Le bilan doit en tout cas porter les intérêts, les frais de dossier et le coût de cette garantie.

La marge du promoteur, et sa base de calcul

La marge n'est pas un bénéfice net. Le Cerema précise qu'elle sert à « rémunérer ceux qui investissent des fonds propres dans l'opération », et le document de la FPI la présente comme la marge attendue « pour couvrir les risques sur toute la durée du projet ». Les deux documents donnent une fourchette, mais ni à la même date ni sur la même base :

• Cerema, fiche de juillet 2023 : « Actuellement, une marge située entre 5 % et 8 % des recettes escomptées hors tva est une marge crédible pour les banques » qui accordent les lignes de crédit.

• FPI des Pays de la Loire, octobre 2021 : parmi les conditions que les banques demandent pour accorder la garantie d'achèvement, une marge attendue « de 6 à 8% du chiffre d'affaire TTC » total, avant impôts.

Ramenée au hors taxes avec une TVA à 20 %, la fourchette de la FPI va de 7,2 % à 9,6 % du chiffre d'affaires HT (6 % et 8 % multipliés par 1,2). Même convertie, elle reste plus haute que celle du Cerema. Un « 8 % de marge » ne veut donc rien dire tant que la base n'est pas écrite (chiffre d'affaires HT, chiffre d'affaires TTC ou prix de revient), et le modèle Excel affiche les trois.

Les ordres de grandeur de la FPI des Pays de la Loire

Le document de la FPI des Pays de la Loire d'octobre 2021 chiffre cinq grands postes de dépenses en part du total, la TVA étant traitée à part. Ces fourchettes régionales aident à repérer une ligne hors norme, sans servir de barème.

La méthode du compte à rebours pour fixer la charge foncière

Le compte à rebours renverse l'ordre habituel d'un devis. On ne part pas du prix du terrain pour en déduire un prix de vente : on part du prix de vente pour en déduire le prix du terrain. La fiche du Cerema le dit sans détour : cette logique fait du prix du foncier « une résultante et non le point de départ » d'un bilan d'opération immobilière, et le résultat final « constitue la somme maximale » que le promoteur peut consacrer au foncier.

La formule de la charge foncière admissible

Le calcul tient en une ligne : charge foncière admissible = chiffre d'affaires HT, moins la marge visée, moins tous les coûts hors foncier. On retire ensuite les frais d'acquisition et la remise en état du sol : il reste le plafond du prix que le vendeur peut obtenir.

La fiche du Cerema reprend aussi, à la suite notamment d'Arnaud Bouteille, une formule de contrôle rapide, « Pv = K (CT+CF) » : le prix de vente TTC égale un coefficient K, qui représente l'ensemble des frais et la marge, multiplié par la somme des coûts de travaux HT et de la charge foncière HT. Pour une opération en TVA 20 % et en logement libre, ce coefficient varie entre 1,6 et 1,8. Un bilan dont le coefficient sort de cette plage mérite qu'on relise ses hypothèses, la fiche précisant que la formule « ne se substitue pas à l'élaboration d'un bilan détaillé ».

Effet levier et effet cliquet

Parce que le foncier est ce qui reste, il réagit plus fort que les prix de vente. Le Cerema parle d'une augmentation « plus que proportionnelle » du prix du foncier : dans son exemple, un prix de sortie qui passe de 3 600 à 4 000 €/m², soit 11 % de hausse, se traduit par une augmentation de près de 100 % de la charge foncière. Le mécanisme joue aussi à la baisse.

Or les propriétaires suivent mal ce mouvement. « L'effet cliquet illustre la résistance à la baisse des prix fonciers », écrit le Cerema : les vendeurs acceptent « rarement une revue à la baisse du prix proposé ». Le marché foncier est enfin « un marché d'enchère » où la parcelle va au plus offrant, ce qui avantage le promoteur « qui agira de la manière la plus risquée ». Un compte à rebours tenu sans complaisance évite de suivre une surenchère qu'aucune marge ne couvrirait.

Exemple de bilan promoteur chiffré (cas hypothétique)

Toutes les valeurs de cet exemple sont des hypothèses d'une opération fictive. Les honoraires et frais reprennent les pourcentages de la fiche du Cerema ; les autres montants sont posés pour illustrer la méthode et ne sont ni des moyennes ni des prix de marché. Mettez à leur place vos propres chiffres, vos devis et votre étude de marché.

Les hypothèses de l'opération

Le bilan au prix demandé pour le terrain

Le chiffre d'affaires atteint 4 800 000 € TTC (4 620 000 € de logements et 180 000 € de stationnement), soit 4 000 000 € HT et 800 000 € de TVA collectée.

Les intérêts valent 1 000 000 € × 5 % × 2 ans × 60 %. Les honoraires et frais se décomposent en 240 000 € d'honoraires techniques, 240 000 € de maîtrise d'ouvrage, 192 000 € de commercialisation et 96 000 € de publicité.

Au prix demandé par le vendeur, la marge ressort à 200 000 €, soit 5,0 % du chiffre d'affaires HT, 4,2 % du chiffre d'affaires TTC et 5,3 % du prix de revient. Elle touche le bas de la fourchette du Cerema et reste sous celle de la FPI exprimée en TTC. Le coefficient K vaut 1,71 (4 800 000 € divisés par la somme de 2 214 500 € de travaux et 600 000 € de foncier) et reste dans la plage du Cerema. Ce contrôle global ne signale donc pas d'incohérence grossière.

Le découpage de la FPI sert de second contrôle. Il compte les taxes d'urbanisme et les VRD dans le foncier et range les assurances avec les honoraires techniques. Les dépenses de l'exemple se répartissent alors en 21 % de foncier, 56 % de travaux, 7 % d'honoraires techniques, 14 % de frais annexes et 2 % d'éléments financiers. Les travaux dépassent un peu la fourchette de 40 à 55 % et les frais annexes restent un peu sous celle de 15 à 20 %. Avant de présenter un tel bilan à une banque, il faudrait donc reprendre ligne par ligne le prix des travaux et celui des honoraires.

Le compte à rebours : le prix maximal du terrain

Le promoteur de l'exemple vise 8 % du chiffre d'affaires HT, soit 320 000 € (6,7 % du TTC, dans la fourchette de la FPI). Les coûts hors foncier restent ceux du bilan, 3 200 000 €.

La charge foncière admissible est de 480 000 €. Une fois retirés les 12 000 € de frais d'acquisition et les 38 000 € de démolition, le promoteur ne peut pas offrir plus de 430 000 € pour le terrain, soit 120 000 € de moins que le prix demandé. Rapportée à la surface de plancher, cette charge foncière représente 384 € par mètre carré, et 10 % du chiffre d'affaires TTC. Le coefficient K remonte à 1,78, toujours dans la plage du Cerema. Refait avec un terrain à 430 000 €, le bilan donne bien 320 000 € de marge.

La même opération avec des prix de vente en baisse de 5 %

Le test qui compte le plus porte sur le prix de vente. Si les logements et les places se vendent 5 % moins cher, le chiffre d'affaires tombe à 3 800 000 € HT, et la marge du bilan au prix demandé fond de 200 000 € à 38 400 €, soit 1,0 % du chiffre d'affaires HT. Avec les mêmes coûts et un prix des places inchangé, la marge s'annule à 3 930 € TTC le mètre carré habitable, 6,4 % sous l'hypothèse de départ. Une hausse de 5 % du coût de construction et des VRD est moins brutale, la marge passant à 89 275 €.

Côté terrain, l'effet levier décrit par le Cerema apparaît nettement. Pour tenir 8 % de marge avec des prix en baisse de 5 %, la charge foncière admissible passe de 480 000 € à 334 400 €, un recul de 30 %. Si la promesse a été signée au prix d'avant, c'est la marge qui absorbe l'écart. Mieux vaut donc faire ce test avant de signer la promesse.

TVA : prix HT, prix TTC et TVA résiduelle

Un promoteur qui vend des logements neufs facture la TVA sur le prix entier. Le BOFiP range parmi les livraisons imposables de plein droit celles de terrains à bâtir « ainsi que d'immeubles bâtis dans les cinq ans qui suivent leur achèvement ». Le taux normal « est fixé à 20 % pour la France métropolitaine et la Corse ». Des taux réduits existent : le document de la FPI cite 10 % pour les VEFA sociales et « jusqu'à 5,5% pour le logement en accession » sociale (PSLA) ou en quartier de rénovation urbaine. Ces taux réduits dépendent du type de logement, de sa localisation et des règles en vigueur à la date de l'opération, et ce document date d'octobre 2021 : le taux de TVA reste une hypothèse du bilan, à faire confirmer pour votre programme.

Le bilan se tient hors taxes parce que le promoteur récupère la TVA payée sur ses dépenses. Pas sur toutes : selon la FPI, la TVA s'applique à taux plein sur quasi toutes les dépenses, « sauf taxes urbanisme, assurance et frais financiers ». Un terrain acheté à un particulier n'en porte pas non plus.

D'où la notion de TVA résiduelle, que l'on rencontre dans les bilans présentés TTC : c'est la TVA collectée sur les ventes moins la TVA récupérée sur les dépenses. Dans l'exemple, en supposant que ni le terrain ni les frais d'acquisition ne portent de TVA, les dépenses soumises représentent 3 020 500 € HT, la TVA récupérable 604 100 € et la TVA résiduelle 195 900 €. Un bilan TTC qui inscrit cette ligne en dépense retrouve exactement les 200 000 € de marge du bilan HT.

La TVA sur marge, enfin, concerne peu le promoteur. Le BOFiP la réserve aux terrains à bâtir et aux immeubles de plus de cinq ans dont la vente a été soumise à la TVA sur option, à condition que le vendeur n'ait rien pu déduire lors de son propre achat. Un logement terminé depuis cinq ans ou moins en est exclu, même lorsque le terrain avait été acquis sans TVA : le promoteur facture donc la taxe sur tout le prix. Ce régime peut en revanche toucher le lotisseur qui revend des terrains à bâtir, ou le marchand de biens.

Bilan promoteur et bilan de marchand de biens : ce qui change

Pour l'administration fiscale, est marchand de biens celui qui achète des immeubles en son nom, de façon habituelle, dans le but de les revendre : c'est le sens que le BOFiP donne à l'article 35 du code général des impôts. Son bilan suit la même logique (recettes moins dépenses), mais pas avec les mêmes lignes.

Le marchand de biens vend le plus souvent un bien terminé. Sans appels de fonds pendant les travaux, il porte seul le financement jusqu'à la revente, et les frais financiers pèsent sur toute la durée de détention. Ses droits d'enregistrement, son régime de TVA et son impôt sur les bénéfices obéissent à des règles propres, détaillées dans l'article consacré aux impôts et taxes de l'achat-revente immobilier. Le modèle Excel peut servir de trame à une telle opération, mais il ne calcule pas la TVA sur marge. Parmi les logiciels du catalogue, Aprilyos et Investimus annoncent ce calcul pour les opérations de marchand de biens.

Modèle de bilan promoteur Excel à télécharger

Télécharger le modèle Excel de bilan promoteur, pré-rempli avec l'exemple

Ce que contient le fichier

• L'onglet Bilan aligne les recettes TTC et HT, la charge foncière, les travaux, les honoraires et frais proportionnels, les assurances et taxes, les frais financiers, puis la marge en valeur et en pourcentage du chiffre d'affaires HT, du TTC et du prix de revient. Il calcule aussi le coefficient K, la marge après une baisse des prix ou une hausse des travaux, le prix TTC du mètre carré qui annule la marge et la TVA résiduelle.

• L'onglet Compte à rebours demande la marge visée, puis calcule la charge foncière admissible, le prix maximal du terrain, l'écart avec le prix demandé et l'effet d'une variation du prix de vente sur le montant disponible pour le foncier.

• L'onglet Mode d'emploi indique l'ordre de saisie, la signification des couleurs et ce que le modèle simplifie.

Les cellules à saisir sont grisées et encadrées ; les calculs sont des formules visibles, sans macro. Le fichier est livré rempli avec l'exemple de cette page, et chacun de ses totaux correspond aux montants publiés plus haut.

Dans quel ordre le remplir

• Commencez par les recettes : surfaces vendues, prix TTC et taux de TVA. C'est la ligne à documenter le plus solidement, avec des ventes comparables.

• Saisissez les dépenses hors taxes, poste par poste, en remplaçant chaque pourcentage par un devis dès que vous en avez un.

• Lisez la marge sur ses trois bases et le coefficient K, puis faites varier le prix de vente : si le seuil de perte est proche de votre hypothèse, l'opération est fragile.

• Passez à l'onglet Compte à rebours, fixez la marge que vous visez et comparez le prix maximal du terrain au prix demandé.

Le modèle reste volontairement simple : un seul taux de TVA sur les ventes, un prix moyen, des frais financiers estimés d'un bloc. Pour plusieurs typologies, un plan de trésorerie mois par mois ou plusieurs tranches, il faut le détailler ou changer d'outil.

Excel ou logiciel de promotion immobilière ?

Les limites d'un bilan tenu sur tableur

Le Cerema le rappelle, « Le compte à rebours est une vision statique d'une opération », alors que l'opération elle-même évolue pendant des mois. Un tableur supporte bien une première étude, beaucoup moins la vie de l'opération. Les versions se multiplient d'un envoi à l'autre, la grille de prix lot par lot vit dans un autre fichier que le bilan, les appels de fonds et la trésorerie se recalculent à la main, et une formule écrasée par erreur fausse un total sans prévenir. Le partage avec la banque, le notaire ou un associé se fait par pièces jointes, sans savoir laquelle fait foi.

Le passage à un logiciel se justifie quand ces tâches prennent plus de temps que le calcul lui-même : plusieurs opérations en parallèle, des ventes à suivre lot par lot, des financeurs qui demandent un bilan à jour, une équipe qui travaille sur le même chiffre.

Des logiciels qui produisent un bilan promoteur

Un logiciel de promotion immobilière ne se résume pas au bilan, mais plusieurs outils du catalogue en produisent un. Voici trois exemples, par ordre alphabétique, d'après ce qu'annoncent leurs sites en novembre 2026 :

• Aprilyos s'adresse aux promoteurs comme aux marchands de biens. Pour les premiers, son site annonce « Bilan, prévisionnel, appels de fonds VEFA », ce qui relie le bilan à l'encaissement des ventes.

• Fonciable part d'une parcelle : il croise des données publiques « puis en tire une enveloppe constructible maximale théorique et un bilan promoteur », avec un mode compte à rebours.

• IZIRED propose dans son offre destinée aux promoteurs un bilan prévisionnel, que l'on peut partager « avec vos équipes, partenaires et financeurs ».

Ces outils ne couvrent pas les mêmes étapes, de la faisabilité d'un terrain jusqu'au suivi des ventes : avant de choisir, vérifiez à quel moment de l'opération vous en avez besoin. Leurs fonctions sont réunies, avec les tarifs que publient les éditeurs, dans la page consacrée au logiciel de promotion immobilière, où chaque outil a sa fiche.

Questions fréquentes

Comment calculer un bilan promoteur ?

Estimez les recettes (surfaces vendues multipliées par les prix TTC, converties ensuite en HT), puis additionnez les dépenses hors taxes (foncier, travaux, honoraires et frais, taxes, frais financiers). La différence entre les deux donne la marge. Pour fixer le prix du terrain, faites le calcul dans l'autre sens, en partant de la marge visée.

Quelle marge pour un promoteur immobilier ?

La fiche du Cerema de juillet 2023 juge crédible pour les banques une marge de 5 % à 8 % des recettes hors TVA. Le document de la FPI des Pays de la Loire d'octobre 2021 cite, parmi les conditions bancaires de la garantie d'achèvement, une marge de 6 % à 8 % du chiffre d'affaires TTC avant impôts, soit 7,2 % à 9,6 % du HT à TVA 20 %. Précisez toujours la base, et demandez à votre banque ce qu'elle attend.

Qu'est-ce que la charge foncière ?

C'est le coût du terrain pour l'opération, frais d'acquisition et remise en état compris, souvent rapporté au mètre carré constructible. La charge foncière admissible est le montant maximal que le bilan peut supporter en gardant la marge visée.

La charge foncière a-t-elle un rapport avec les charges déductibles des revenus fonciers ?

Non, les deux notions n'ont pas de lien. Les charges déductibles concernent le propriétaire qui loue un logement : la liste de Service-public comprend notamment « Certains impôts (taxe foncière, ordures ménagères, etc.) ». La taxe foncière reste due par le propriétaire, et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères peut être refacturée au locataire, « car cette taxe fait partie des charges récupérables ». Rien de cela n'entre dans un bilan promoteur.

Quelle est la différence entre le foncier et l'immobilier ?

Le foncier désigne le sol, le terrain ; l'immobilier désigne les bâtiments qui y sont ou y seront construits. Dans un bilan promoteur, le foncier est une dépense (la charge foncière) et l'immobilier vendu produit les recettes.

Est-il intéressant de vendre son terrain à un promoteur ?

Un promoteur paie au plus ce que son compte à rebours autorise, et ce montant dépend surtout des prix de vente du quartier et de ce qu'on peut construire. Mettre plusieurs promoteurs en concurrence fait monter les offres, puisque le marché foncier fonctionne comme une enchère, mais une offre trop haute peut ne pas tenir si les prix baissent avant le permis. Comparez donc les conditions des offres autant que leur montant.

Quels sont les plus gros promoteurs immobiliers en France ?

Les classements publiés chaque année par la presse spécialisée retiennent des critères différents, chiffre d'affaires ou nombre de logements réservés : vérifiez le critère et l'année avant de comparer deux palmarès. Pour un bilan, la taille compte surtout aux yeux du banquier, qui ajuste ses exigences de fonds propres à la solidité de l'opérateur.

Un bilan promoteur est-il un bilan financier ?

Non, il n'en a que le nom. Un bilan financier ou comptable photographie le patrimoine d'une entreprise à la clôture de son exercice. Le bilan promoteur est une prévision portant sur une opération précise, qui sera revue jusqu'à la livraison.

Qu'est-ce que la TVA résiduelle d'un bilan promoteur ?

C'est la TVA collectée sur les ventes moins la TVA récupérée sur les dépenses. Elle apparaît comme une dépense dans un bilan présenté TTC ; dans un bilan tenu hors taxes, elle est déjà prise en compte, et les deux présentations donnent la même marge.

Où trouver un bilan promoteur en PDF ?

Le Cerema met en ligne sa fiche « Le bilan promoteur », qui décrit la méthode du compte à rebours et ses limites. Pour calculer votre propre opération, un tableur modifiable est plus pratique qu'un PDF : le modèle Excel de cette page reprend la méthode et l'exemple.

Quand le tableur ne suffit plus, le comparateur consacré aux outils des promoteurs met côte à côte ceux qui calculent un bilan, l'étendue de ce qu'ils couvrent et leur prix lorsqu'il est public.

Sources

• Cerema, Outils de l'aménagement, Le bilan promoteur
• Cerema, fiche outils « Le bilan promoteur » (PDF)
• FPI des Pays de la Loire, impacts sur les bilans de promotion (PDF, DREAL Pays de la Loire)
• Service-public, Vente en l'état futur d'achèvement (Vefa)
• Service-public, Taxe d'aménagement
• BOFiP, BOI-TVA-LIQ-20, le taux normal
• BOFiP, BOI-TVA-IMM-10-10-10-20, livraisons d'immeubles imposables de plein droit
• BOFiP, BOI-TVA-IMM-10-20-10, base d'imposition et régime de la marge
• BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-20-10-10, profits des marchands de biens
• Service-public Entreprendre, dépôt des comptes annuels
• Service-public, revenus locatifs en location non meublée
• Service-public, taxe foncière sur les propriétés bâties
• Aprilyos, site officiel
• Fonciable, site officiel
• IZIRED, offre Pro Promoteur immobilier
• Investimus, site officiel