Logiciel gestion locative professionnel : comparatif des solutions de gestion immobilière

Un logiciel de gestion locative professionnel ne sert pas le même métier qu’un outil de propriétaire. Il est conçu pour gérer les biens des autres : un cabinet d’administration de biens, une agence immobilière qui a ouvert un service de gérance, une foncière ou un bailleur institutionnel qui quittance des centaines de lots. Il doit tenir une comptabilité mandant, produire un compte rendu de gestion pour chaque propriétaire, réviser les loyers selon l’indice de l’Insee, organiser les états des lieux et suivre les impayés pour tout un portefeuille.

Ce comparatif porte uniquement sur ces solutions de gestion immobilière pour professionnels : Powimo, SPI Gestion locative (Septeo), Orisha Real Estate, ICS, LOCKimmo, Ublo, Brik Pro, Locatik, Vilogi et Oskar (La Boîte Immo). Les tarifs cités ont été relevés en octobre 2026 sur les sites des éditeurs ; quand un prix n’est pas affiché, le tableau l’indique. Si vous louez vos propres biens en direct, le comparatif logiciel gestion locative pour propriétaires bailleurs est plus adapté.

Qu’est-ce qu’un logiciel de gestion locative professionnel ?

C’est un progiciel de gestion immobilière qui couvre tout le cycle d’un mandat de gestion : mise en location, bail, quittancement, encaissements, reversements aux propriétaires, régularisation des charges, révisions, travaux, fin de bail et restitution du dépôt de garantie. La différence avec un outil de bailleur tient à trois points : le nombre de lots, la séparation des fonds de chaque mandant et la production de documents pour des clients (comptes rendus, déclarations, relevés).

Cabinets d’administration de biens et services de gérance

Pour un professionnel qui gère pour le compte de tiers, le logiciel est le cœur de l’activité : chaque loyer encaissé appartient à un propriétaire, chaque honoraire doit être calculé sur cet encaissement, chaque reversement doit être tracé. Les éditeurs de ce segment (Powimo, SPI, Orisha, ICS, LOCKimmo, Vilogi) associent presque toujours gestion locative et syndic de copropriété, car beaucoup de cabinets exercent les deux métiers. Pour la seule copropriété, voyez le comparatif des logiciels pour syndic de copropriété.

Foncières, bailleurs institutionnels et parc immobilier d’entreprise

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Une foncière ou un bailleur social gère ses propres lots, souvent résidentiels et commerciaux mélangés, avec des indices de révision différents selon les baux. Ublo cible explicitement ces acteurs (foncières, bailleurs sociaux et intermédiaires) et gère les lots commerciaux et tertiaires. Attention à une confusion fréquente : une entreprise qui cherche un logiciel de gestion de parc immobilier pour piloter ses propres bureaux (occupation, contrats de maintenance, coûts par site) a besoin d’un outil de gestion des espaces de travail, pas d’un logiciel de gérance locative. Si l’entreprise loue une partie de son patrimoine à des tiers, un logiciel comme Ublo ou une solution sur mesure devient pertinent.

Ce que la loi Hoguet impose et que le logiciel doit suivre

La gestion immobilière pour autrui est une activité réglementée par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, dont l’article 1er vise notamment, au 6°, « la gestion immobilière ». Elle ne peut être exercée que par le titulaire d’une carte professionnelle, délivrée par le président de la chambre de commerce et d’industrie. Selon Service-Public, cette carte porte la mention de l’activité exercée (par exemple « Gestion ») et suppose une garantie financière et une assurance de responsabilité civile professionnelle ; pour la gestion immobilière, aucune déclaration de non-détention de fonds n’est possible. Lorsque la garantie est donnée par une banque ou un assureur, un compte unique, exclusivement affecté aux fonds reçus des clients, doit être ouvert.

Conséquence pratique : le logiciel doit isoler les fonds de chaque mandant, rapprocher ce compte avec la banque et sortir à tout moment l’état des sommes détenues pour le compte des propriétaires. Locatik met par exemple en avant un registre des mandats numérique « conforme à la loi Hoguet », et Orisha une balance des fonds mandants.

Les fonctions attendues, du mandat à la reddition de comptes

Toutes les solutions de ce comparatif couvrent le socle. Les écarts portent sur la profondeur de la comptabilité, l’automatisation des révisions et la qualité des espaces clients.

Quittancement, avis d’échéance et encaissements

Le logiciel génère chaque mois les avis d’échéance puis les quittances, et rapproche les virements reçus avec les loyers attendus. La synchronisation bancaire (DSP2 chez Brik Pro, rapprochement automatique chez LOCKimmo et Oskar) évite de pointer les encaissements à la main. Pour un portefeuille important, vérifiez que les encaissements partiels et les locataires créditeurs sont gérés.

Comptabilité mandant et compte rendu de gestion

C’est la fonction qui sépare le plus nettement un outil professionnel d’un outil de bailleur : comptabilité par mandant, journaux de quittancement et d’honoraires, reversements, et compte rendu de gestion (CRG) envoyé à chaque propriétaire. Vilogi annonce la génération automatique de CRG détaillés et une comptabilité intégrale (grands livres, balances) ; Orisha liste le CRG des propriétaires, les rapprochements bancaires et la balance des fonds mandants ; Ublo produit le fichier des écritures comptables. Pour l’angle purement comptable, voyez aussi le comparatif des logiciels de comptabilité immobilière.

Révision des loyers selon l’IRL de l’Insee

Pour un logement vide, le loyer peut être révisé une fois par an si le bail contient une clause de révision ; l’augmentation est plafonnée par l’évolution sur un an de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’Insee. Selon Service-Public, la révision ne s’applique pas rétroactivement et, passé un délai d’un an, la révision non appliquée est perdue pour le propriétaire. La révision est aussi interdite en métropole pour un logement classé F ou G au DPE lorsque le bail a été signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 24 août 2022. Un bon logiciel alerte avant chaque date de révision, applique le bon indice (IRL pour l’habitation, ILAT ou ICC pour d’autres baux chez Ublo) et bloque les révisions interdites. Vilogi calcule la révision avec les indices Insee et prépare le courrier ; LOCKimmo envoie des alertes sur les révisions, indices et échéances.

Régularisation des charges

La régularisation annuelle compare les provisions appelées aux dépenses réelles et produit le décompte pour chaque locataire. Brik Pro et Vilogi l’intègrent ; dans un immeuble en monopropriété, vérifiez que la répartition par lot et par clé de charges est paramétrable.

États des lieux et dépôt de garantie

La plupart des éditeurs proposent un état des lieux sur tablette ou smartphone relié au bail : Ublo, Powimo, SPI, Orisha, LOCKimmo, Brik Pro. Chez Locatik, l’application terrain est un abonnement séparé du logiciel de gestion. L’enjeu est la fin de bail : selon Service-Public, le dépôt de garantie doit être rendu dans un délai maximum d’un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, et de deux mois sinon, toute retenue devant être justifiée (états des lieux, devis, factures).

Impayés et relances locataires

Relances graduées par courriel ou courrier, suivi des locataires débiteurs, tableau de bord des impayés par gestionnaire : ces fonctions figurent chez Brik Pro (encaissements et relances), LOCKimmo (suivi des impayés en temps réel) et Locatik (module conformité : relances, sinistres). Vérifiez que la relance tient compte des encaissements déjà rapprochés, sinon le locataire reçoit une relance pour un loyer payé.

Déclaration des revenus fonciers des propriétaires

Un service apprécié des mandants : la préparation des éléments de leur déclaration de revenus fonciers (formulaire 2044 pour les locations vides). Vilogi annonce la génération automatique des déclarations 2044 et 2072 (sociétés immobilières), Orisha la déclaration des revenus fonciers.

Espace client pour les propriétaires et les locataires

L’extranet réduit les appels : le propriétaire consulte ses comptes, ses CRG et ses documents, le locataire télécharge ses quittances et signale un incident. Powimo, SPI, Orisha, Brik Pro (portail locataire) et Ublo (interface résident) le proposent ; Locatik ajoute un module CRM pour suivre les échanges.

Mise en location : annonces, candidatures et bail

Pour une agence qui loue avant de gérer, la mise en location évite les ressaisies : diffusion des annonces, dossier du candidat déposé en ligne, bail généré depuis la fiche du lot. Powimo permet au candidat de déposer ses pièces en ligne, SPI intègre un espace candidat et rédige baux et mandats sans ressaisie avec Modelo, Locatik regroupe annonces, baux et état des lieux dans son module location. Les frais de mise en location facturés au locataire sont plafonnés : l’agence fixe librement ses tarifs, mais la part du locataire pour la visite, le dossier et le bail ne peut dépasser ni la moitié des frais facturés ni un plafond au mètre carré qui dépend de la zone ; le logiciel doit appliquer ce partage.

Interventions, travaux et sinistres

La gestion des interventions centralise les demandes des locataires, les devis et les ordres de service aux artisans, puis rattache la facture au bon lot et au bon propriétaire. Powimo, SPI et Orisha disposent d’un module dédié ; Locatik suit les sinistres de la déclaration à la clôture. Depuis le 1er septembre 2026, la généralisation de la facturation électronique entre entreprises est effective : vérifiez que le logiciel, ou son module comptable, sait traiter les factures électroniques des fournisseurs.

Comparatif des logiciels de gestion immobilière pour professionnels

Prix relevés en octobre 2026 sur les sites des éditeurs. « Non affiché » signifie que l’éditeur renvoie vers une démonstration ou un devis.

Les logiciels de gestion locative professionnels, outil par outil

Powimo (Seiitra)

Powimo est présenté par Seiitra comme un logiciel de gestion immobilière « totalement intégré pour les administrateurs de biens », qui couvre la gestion locative et le syndic. Il se compose de modules : comptabilité, consultation comptable, état des lieux, espace client, gestion des interventions, mise en location, visite d’immeuble, assemblées générales et un module de données et d’indicateurs pour piloter l’activité. Aucun tarif n’est publié : l’éditeur propose une démonstration. À retenir pour un cabinet qui exerce gérance et syndic et veut un seul outil.

SPI Gestion locative (Septeo ADB)

Septeo ADB propose aux administrateurs de biens SPI en gestion locative et en syndic, ainsi qu’un logiciel de location saisonnière. Les points mis en avant : un espace candidat locataire intégré, la rédaction des baux et mandats sans ressaisie grâce à Modelo, la gestion des incidents, un cœur comptable, l’extranet, la signature électronique, les états des lieux et le traitement des factures par OCR. Pas de prix public. Le choix logique pour une agence qui utilise déjà Modelo pour ses actes.

Orisha Real Estate

La branche immobilière d’Orisha s’adresse aux administrateurs de biens, aux foncières et aux bailleurs sociaux. Sa solution de gestion locative détaille la comptabilité attendue d’un mandataire : paiements aux propriétaires, compte rendu de gestion, rapprochements bancaires, balance des fonds mandants, révision des loyers, déclaration des revenus fonciers et rapports d’activité (honoraires, lots occupés, mandats actifs). Orisha propose aussi l’externalisation administrative et comptable, utile à une agence de transaction qui ouvre un service de gérance. Tarifs non publiés.

ICS

ICS se présente comme un éditeur centré sur le marché des administrateurs de biens, avec un environnement comptable et extra-comptable accessible depuis un simple navigateur. Son site public reste très succinct sur les fonctions et ne donne aucun prix : la démonstration est indispensable pour juger de la couverture fonctionnelle.

LOCKimmo

LOCKimmo Site officiel Voir la fiche

LOCKimmo réunit gestion locative, transaction, syndic, location courte durée et états des lieux pour les agences immobilières. Les fonctions mises en avant : automatisation des loyers et quittancements, comptabilité mandant, rapprochement automatique des opérations bancaires, alertes sur les révisions de loyers, indices, baux et échéances, état des lieux et tableaux de bord (encaissements, impayés, portefeuille). Aucun tarif n’est affiché.

Ublo

Ublo est un logiciel en ligne destiné aux bailleurs professionnels publics et privés et aux gestionnaires pour compte de tiers, notamment les foncières et les bailleurs sociaux. Il gère les lots résidentiels et commerciaux, l’ensemble des indices Insee (IRL, ILAT, ICC), la facturation, la TVA selon le statut des biens, l’export comptable et le fichier des écritures comptables, avec un état des lieux sur tablette et une interface résident. Ublo indique un paiement unique de mise en place puis un abonnement mensuel « à partir d’un euro par lot », sans préciser HT ou TTC.

Brik Pro

Brik Pro Site officiel Voir la fiche

Brik Pro s’adresse aux agences immobilières, aux propriétaires professionnels et aux SCI, de 20 à 5 000 lots selon l’éditeur. Brik Gestion couvre la génération des baux, les quittances et appels de loyer, les encaissements et relances, la régularisation des charges, les états des lieux et le portail locataire, avec synchronisation bancaire DSP2, pré-comptabilité et export comptable ; un produit de transaction est proposé à part. Les agents IA et les automatisations sont inclus. La tarification est sur mesure, facturée par lot géré, après une démonstration.

Locatik

Locatik regroupe quatre modules facturés au lot : location (annonces, baux, état des lieux intégré), comptabilité (encaissements, décaissements, écritures), administratif (mandats, courriers, documents) et conformité (CRM, sinistres, relances). C’est l’un des rares éditeurs du segment à afficher son prix : 2,50 € HT par lot et par mois, dégressif jusqu’à 2,05 € HT pour les grands parcs, utilisateurs illimités et support inclus. En dessous de 100 lots, l’éditeur renvoie vers une offre de lancement. L’application d’état des lieux de terrain est un abonnement à part.

Vilogi

Vilogi est un logiciel en ligne de gestion locative et de syndic, qui cible aussi bien les administrateurs de biens gérant plusieurs milliers de lots que les agences de quelques centaines de lots et les bailleurs institutionnels. Sa fiche fonctionnelle est l’une des plus détaillées sur la comptabilité : CRG détaillés générés automatiquement, avis d’échéance et quittances, révision des loyers avec les indices Insee et courrier, déclarations fiscales 2044 et 2072, journaux de quittancement et d’honoraires, grands livres et balances. Vilogi propose aussi l’externalisation de la comptabilité. Les tarifs sont communiqués sur devis.

Oskar (La Boîte Immo)

La Boîte Immo, connue pour son logiciel de transaction Hektor, commercialise Oskar pour la gestion locative : loyers, quittances et relances automatisés, comptabilité locative, état des lieux, rapprochements bancaires et reversement des revenus locatifs, avec un module de paiement intégré et un assistant IA. C’est l’offre la plus accessible pour une agence qui démarre la gérance : à partir de 60 € HT par mois, accessible dès le 1er lot. L’éditeur précise que le nombre de lots inclus dépend de la formule.

D’autres noms reviennent souvent dans les comparatifs, comme Rentila, Immobilier Loyer, GérerSeul ou Logeva : ce sont des logiciels conçus pour le propriétaire qui gère lui-même ses biens. Pour un propriétaire qui hésite entre ces outils et une agence en ligne, voir la gestion locative en ligne. Smovin affiche de 4 à 8 € hors TVA par unité locative et par mois et un devis au-delà de 10 unités ; vérifiez qu’il applique les règles françaises de révision avant de l’envisager pour un portefeuille en France. Un tableur Excel reste une impasse dès qu’il faut rendre des comptes à des propriétaires.

Prix : au lot, au forfait ou sur devis

Trois modèles coexistent. La facturation au lot géré (Locatik, Ublo, Brik Pro) aligne le coût sur le chiffre d’affaires de gérance, puisque les honoraires sont eux-mêmes calculés sur les loyers des lots. Le forfait mensuel avec un nombre de lots inclus (Oskar) convient à un démarrage. Le devis après démonstration reste la règle chez les éditeurs dédiés aux administrateurs de biens (Powimo, SPI, Orisha, ICS, LOCKimmo, Vilogi). Dans tous les cas, demandez le coût de la reprise des données, de la formation, des modules optionnels (signature électronique, courrier recommandé, état des lieux, paiements) et la durée d’engagement.

Automatisation et IA : les gains réels pour un cabinet de gérance

Les gains les plus concrets viennent des automatisations classiques : rapprochement bancaire, envoi des quittances, alertes de révision, relances graduées, génération des CRG. Les agents IA mis en avant par Brik Pro, l’assistant IA d’Oskar ou l’IA mise en avant par Septeo s’ajoutent à ce socle pour rédiger des réponses aux locataires ou trier des documents. Avant de payer pour l’IA, vérifiez que le socle comptable est solide : une réponse automatique ne compense pas un compte mandant mal rapproché.

Choisir selon la taille du portefeuille et le métier

Agence qui démarre une activité de gérance

Priorité à un outil accessible dès les premiers lots, avec comptabilité mandant et CRG prêts à l’emploi : Oskar ou Locatik (offre de lancement en dessous de 100 lots). Si vous utilisez déjà un logiciel de transaction, cherchez la passerelle avec votre outil actuel (Hektor pour Oskar, Modelo pour SPI) et voyez aussi les CRM immobiliers.

Cabinet d’administration de biens établi

La profondeur comptable, la gestion du syndic dans le même outil, l’externalisation possible et la reprise de l’historique priment : Powimo, SPI, Orisha, Vilogi, LOCKimmo et ICS sont les interlocuteurs naturels. Comparez-les sur un échantillon réel de vos mandats (un immeuble en monopropriété, un lot commercial, un locataire en impayé).

Foncière, bailleur institutionnel ou résidences gérées

Le besoin porte sur le quittancement en volume, les indices multiples, la TVA par bien et les exports vers la comptabilité du groupe : Ublo, Orisha et Vilogi sont les plus explicites sur ces points. Pour un besoin très spécifique, une solution sur mesure peut se justifier, au prix d’une maintenance à assumer.

Migration, données et sécurité : les questions avant de signer

• Reprise de l’historique : qui récupère les données de l’ancien logiciel (soldes mandants, baux, dépôts de garantie) et à quel coût ? La Boîte Immo indique s’en charger lors d’un changement de logiciel.

• Rapprochement du compte mandant : le logiciel produit-il un état des fonds détenus pour le compte des propriétaires, rapprochable avec la banque ?

• Hébergement et accès : où sont hébergées les données, comment sont gérés les droits par gestionnaire, et l’export complet de vos données est-il possible en fin de contrat ?

• Réglementation : les évolutions (révision interdite pour les logements F et G, facturation électronique) sont-elles intégrées sans surcoût ?

• Essai sur vos cas : demandez une démonstration avec vos propres exemples plutôt qu’un parcours standard.