Crowdfunding immobilier : 12 plateformes comparées, tickets, frais et agréments

Le crowdfunding immobilier consiste à financer des promoteurs immobiliers et des marchands de biens, le plus souvent en souscrivant leurs obligations, par l'intermédiaire d'une plateforme agréée. Ce comparatif réunit 12 plateformes ouvertes aux épargnants en France : ce qu'elles financent, le ticket minimum, les frais affichés pour l'investisseur, le numéro d'agrément et la date des indicateurs qu'elles publient. Tout a été relevé le 9 novembre 2026 sur leurs sites et sur la liste blanche de l'Autorité des marchés financiers (AMF).

Aucun taux de rendement n'est repris ici, et ce comparatif ne constitue pas un conseil en placement : les taux affichés par les plateformes, cibles ou historiques, ne sont pas garantis. L'AMF le rappelle : il n'y a pas, selon elle, « de rendement élevé sans risque élevé », et « vous pouvez perdre tout ou partie du capital investi ». Le don, le prêt aux entreprises et les autres formes de financement participatif sont traités dans le comparatif général des plateformes de crowdfunding.

Ticket, frais et agrément : tableau des plateformes

Données relevées le 9 novembre 2026 sur les sites des plateformes ; numéros d'agrément confirmés sur la liste blanche de l'AMF. Un petit ticket n'indique rien sur le risque d'une opération, et l'absence de frais pour l'investisseur ne signifie pas que le service est sans coût : la plateforme se rémunère alors auprès du porteur de projet.

Principe : financer promoteurs et marchands de biens

D'après l'AMF, il s'agit généralement de financer des programmes de promotion immobilière, « c'est-à-dire généralement la construction de nouveaux logements ou bureaux ». L'argent des épargnants « vient souvent en complément des fonds propres du promoteur » et peut l'aider à obtenir un prêt bancaire. Les plateformes financent aussi des marchands de biens, qui achètent un immeuble, le rénovent puis le revendent : La Première Brique, Fundimmo, Upstone et Les Entreprêteurs le mentionnent.

La forme la plus répandue est l'obligation, remboursée à l'échéance avec les intérêts prévus ; Les Entreprêteurs parle d'« obligations simples in fine ». Certaines offres passent par des actions, comme les club deals immobiliers d'Anaxago, proposés « en dette ou equity ». La différence compte : selon l'AMF, si l'opération s'avère positive, vous pouvez récupérer « votre capital de départ avec les intérêts » en obligations, ou « une partie des plus-values » en actions.

Fonctionnement : de la collecte au remboursement

Chaque projet est ouvert à la souscription pendant une période limitée. La plateforme publie une fiche d'informations clés sur l'investissement (FICI) qui, d'après la FAQ des Entreprêteurs, présente le porteur de projet, l'offre et les principaux risques. Si l'objectif de collecte n'est pas atteint, Homunity et Upstone indiquent rendre les sommes sans frais.

Pendant l'opération, l'argent reste immobilisé. Homunity diffuse des rapports trimestriels sur l'avancement, et Upstone s'engage à informer ses investisseurs au moins une fois par trimestre. À l'échéance, l'opérateur rembourse le capital et les intérêts. Un retard de chantier ou de vente repousse cette date : l'AMF cite « la faillite de sous-traitants, des retards de construction, des aléas liés au terrain ou aux matériaux, des difficultés à vendre les logements ».

Agrément PSFP : le cadre européen depuis novembre 2023

Depuis le 10 novembre 2021, le financement participatif en prêts rémunérés ou en titres relève d'un régime européen, et les plateformes avaient jusqu'au 10 novembre 2023 pour s'y conformer. Celles qui proposent des actions, des obligations ou des prêts avec intérêts doivent être agréées : c'est le statut de prestataire de services de financement participatif (PSFP). Un PSFP peut proposer ses offres dans toute l'Union européenne si l'offre « n'excède pas 5 millions d'euros », précise l'AMF.

La liste blanche de l'AMF recense les PSFP agréés en France ; pour un PSFP établi dans un autre pays de l'Union, l'AMF renvoie au registre de l'ESMA. Les numéros du tableau proviennent de cette liste, téléchargée le 9 novembre 2026. WiSEED y figure sous le numéro FP-2023-33. Advenis Wise, société du groupe Advenis qui a repris les activités non régulées de la plateforme, indique dans un communiqué du 3 novembre 2026 disposer désormais de ses propres agréments PSFP et PSI. L'AMF précise que ces agréments « ne constituent pas une incitation à investir ».

À qui s'adresse le crowdfunding immobilier

Ces plateformes accueillent des particuliers et des sociétés : Les Entreprêteurs ouvre l'inscription aux personnes physiques et morales, La Première Brique à toute personne physique ou morale majeure. Par défaut, chaque inscrit est un investisseur non averti. La FAQ des Entreprêteurs, qui s'appuie sur le règlement (UE) 2020/1503, détaille ce que ce statut implique : un questionnaire sur la compréhension des risques avant le premier investissement, une simulation des pertes que vous pourriez supporter, fixée à 10 % du patrimoine net, un avertissement au-delà du plus élevé de 1 000 € ou de 5 % du patrimoine net sur un projet, et un délai de réflexion de 4 jours calendaires après chaque offre. Homunity et ClubFunding mentionnent aussi ce délai.

Le statut d'investisseur averti supprime ce questionnaire, les avertissements et le délai de réflexion, précise la même FAQ. L'AMF recommande d'investir « uniquement des sommes dont vous êtes certain de ne pas avoir besoin à court terme ».

Les plateformes de crowdfunding immobilier présentées

Les dix premières placent l'immobilier en tête de leur offre ; WiSEED et Les Entreprêteurs le proposent à côté du financement d'entreprises. L'ordre de présentation ne constitue pas un classement.

Homunity

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Lancée en 2014, Homunity finance des programmes de promotion partout en France et propose aussi des parts d'immobilier fractionné, des SCPI et des biens en investissement locatif. Son accueil affiche 872 M€ investis pour 155 000 membres. Agrément PSFP : FP-2023-31 ; la société est aussi inscrite à l'ORIAS comme conseiller en investissements financiers (CIF) et courtier en assurance.

• Ticket : 1 000 €, exceptionnellement 2 000 € sur certains projets.

• Frais : rien à l'entrée, à la sortie ni en gestion pour l'investisseur ; Homunity facture les promoteurs, et précise que ces frais peuvent jouer sur le rendement brut de chaque projet.

• Versement : par virement bancaire seulement, traité par Lemonway.

• Indicateurs : page Statistiques, avec une mise à jour datée du 9 septembre 2026.

Raizers

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Créée en 2014, Raizers finance des opérations de promoteurs et de marchands de biens en France et dans d'autres pays européens : elle se dit active dans 7 pays et dispose d'un bureau à Madrid. Elle fait partie du groupe Empruntis depuis 2022 et, depuis 2026, se décrit comme une plateforme multiproduits, avec un contrat d'assurance-vie Generali, des SCPI et des ETF. Agrément PSFP : FP-2023-5.

• Ticket : 100 € avec SmartInvest, l'outil d'investissement automatique réglé sur vos critères ; 1 000 € pour choisir vous-même une opération.

• Frais : aucun frais d'entrée affiché pour la dette privée immobilière.

• Indicateurs : datés du 16 octobre 2026, consultables sans compte, par année et par type d'investissement (obligations, prêts, actions).

ClubFunding

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Groupe financier familial selon sa propre présentation, ClubFunding est actif dans le crowdfunding immobilier en dette et en fonds propres, défiscalisation en Girardin, fonds d'investissement, recouvrement de créances et produits structurés. Son accueil affiche plus de 2 Mds € investis et parle de plus de 40 000 investisseurs. La liste blanche de l'AMF le recense sous le numéro FP-2023-40.

• Ticket : 1 000 €, prélevés directement sur votre compte bancaire, sans alimenter un compte intermédiaire.

• Frais : aucun frais d'entrée, d'arbitrage ou de versement, d'après son accueil ; l'inscription est gratuite.

• Indicateurs : non relevés.

Anaxago

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Anaxago, fondée en 2012, a pris la qualité de société à mission en avril 2023 et se décrit comme une maison d'investissement en immobilier et innovation. Elle propose des club deals immobiliers, en dette comme en fonds propres, des jeunes entreprises et des PME, des fonds de capital-risque, des produits structurés, des SCPI et de l'assurance-vie. Son accueil affiche 850 M€ investis. Agrément PSFP : FP-2023-25.

• Ticket et frais : non relevés ; des conseillers répondent du lundi au vendredi.

• Indicateurs : la page Statistiques explique comment lire chaque indicateur avec sa date, son périmètre et sa méthode ; chiffres non relevés.

La Première Brique

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Depuis 2019, les prêts collectés par La Première Brique financent des promoteurs et des marchands de biens ; elle propose aussi une offre d'immobilier locatif. Elle affiche 226 825 inscrits, ses « Briqueurs », et plus de 400 M€ collectés. Ses jimbots, des robots investisseurs, lancent automatiquement un investissement selon vos critères, que vous pouvez ensuite finaliser ou annuler. Agrément PSFP : FP-2023-15.

• Ticket : 1 €.

• Frais : aucun à l'entrée ; créditer et débiter le porte-monnaie est gratuit.

• Indicateurs : au format commun de Financement Participatif France (version 5), par année de financement, datés du 5 novembre 2026.

Fundimmo

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Fundimmo se dit « exclusivement dédiée à l'immobilier » : des émissions obligataires pour des promoteurs et des marchands de biens, partout en France. Son pied de page renvoie aux sites du groupe Atland, dont Maisons Marianne. Agrément PSFP : FP-2023-18, délivré le 25 octobre 2023.

• Ticket : 1 000 €.

• Frais : aucun frais ni commission facturés aux investisseurs ; les porteurs de projet versent un pourcentage de l'émission, indiqué sur la page de chaque projet.

• Indicateurs : document daté du 31 octobre 2026.

Bricks.co

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Bricks.co se décrit comme une plateforme de financement participatif spécialisée en immobilier, accessible à partir de 10 €. Son accueil annonce 408 projets immobiliers et 456 239 694 € investis. Agrément PSFP : FP-2023-08 ; Bricks.co est aussi agent de Lemonway pour les paiements.

• Ticket : 10 €.

• Frais : 0 % à l'entrée et en gestion ; 1,20 € TTC par virement de retrait vers un compte extérieur, deux retraits par année glissante restant gratuits. Les porteurs de projet paient des honoraires compris entre 5 et 10 % HT du montant collecté.

• Indicateurs : datés du 8 novembre 2026, avec un taux de défaut calculé selon le règlement (UE) 2020/1503.

Baltis

Baltis Site officiel Voir la fiche

Baltis propose du crowdfunding immobilier en obligations, sur 6 à 24 mois, de l'immobilier fractionné avec Puzzle, des actions de start-up à impact et des club deals. Elle est adossée au groupe Magellim, gestionnaire d'actifs immobiliers et financiers, et détient depuis 2022 la marque Proximea, plateforme créée en 2015 par Banque Populaire Grand Ouest. Elle revendique plus de 20 000 investisseurs ; depuis 2016, plus de 130 M€ ont été levés. Agrément PSFP : FP-2023-30.

• Ticket : 100 € sur l'ensemble de ses produits.

• Frais : de 0 à 5 % de la somme souscrite, affichés à l'avance pour chaque opportunité ; pour les start-up, Baltis prend 20 % d'une éventuelle plus-value ; ni inscription ni tenue de compte facturées.

• Indicateurs : tableaux au format de Financement Participatif France, par année, sans date de dernière actualisation visible.

Upstone

Upstone Site officiel Voir la fiche

Éditée par la société AM Equity, Upstone est une plateforme dédiée aux projets immobiliers : opérations de marchands de biens, promotion immobilière et portage immobilier, sur des durées allant de 6 mois à plus de 8 ans selon les objectifs de l'investisseur. Agrément PSFP : FP-2023-41. Sur la liste blanche de l'AMF, le même agrément couvre aussi le site Immocratie.

• Ticket : 100 €.

• Frais : aucun pour l'investisseur ; ce sont les porteurs de projet qui rémunèrent Upstone.

• Paiements : par Mangopay, la solution de Leetchi ; pendant la collecte, les fonds restent sur un compte séquestre.

Finple

Finple Site officiel Voir la fiche

Créée en 2013 et installée à Vertou, Finple propose du crowdfunding immobilier sur des segments variés, de la location courte durée à la construction neuve, la réhabilitation et la logistique, ainsi que l'investissement dans des entreprises innovantes. Elle a rejoint le groupe Consultim en 2020. Agrément PSFP : FP-2023-37 ; les paiements passent par Lemonway.

• Ticket : 500 €.

• Frais : pas de frais d'entrée, de sortie, de transaction ou de suivi sur les obligations.

• Indicateurs : immobilier et entreprises séparés, datés du 6 novembre 2026.

WiSEED

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Active depuis 2008 d'après son accueil, WiSEED réunit obligations immobilières, actions de jeunes entreprises et fonds immobiliers. Le groupe Advenis a repris ses activités non régulées, par une cession d'actifs que le tribunal de commerce toulousain a décidée. Advenis Wise, filiale du groupe, indique depuis le 3 novembre 2026 détenir les agréments PSFP et PSI. Son accueil indique 320 M€ remboursés et 580 M€ investis.

• Ticket : 100 € sur toutes les opérations.

• Frais sur les obligations : en dessous de 1 000 €, 0,9 % s'ajoutent à la souscription ; au-dessus, pas de frais d'entrée (article du centre d'aide daté du 8 juin 2026).

Les Entreprêteurs

Les Entreprêteurs Site officiel Voir la fiche

Les Entreprêteurs finance des opérations immobilières, mais aussi des PME (financement d'actifs, franchises), des projets à impact et du capital-investissement, et propose la défiscalisation en Girardin. Côté immobilier, les opérations passent par des obligations simples ou des prêts remboursés in fine, sur 12 à 24 mois, avec des sûretés possibles comme l'hypothèque, la fiducie-sûreté ou la garantie financière d'achèvement. Agrément PSFP : FP-2023-28.

• Ticket : 100 €, inscription gratuite.

• Frais : ni entrée ni gestion sur le financement immobilier ; le porteur de projet paie à la plateforme entre 4 % et 7 % du montant collecté.

• Indicateurs : datés du 9 novembre 2026, établis d'après la charte de France FinTech.

Durée, ticket minimum et versement des intérêts

Les tickets d'entrée vont de 1 € chez La Première Brique et 10 € chez Bricks.co à 1 000 € chez Homunity, ClubFunding et Fundimmo. Raizers (avec SmartInvest), Baltis, Upstone, WiSEED et Les Entreprêteurs commencent à 100 €, Finple à 500 €. Raizers et La Première Brique proposent un placement automatique selon des critères que vous fixez.

L'AMF parle d'un placement « à court terme (1 à 3 ans en moyenne) ». Les plateformes annoncent des durées voisines : généralement de 12 à 24 mois chez Homunity, de 12 à 36 mois chez Raizers, 19 mois en moyenne chez La Première Brique, de 6 à 24 mois chez Baltis et Finple. Les intérêts arrivent souvent avec le capital, en fin d'opération ; Raizers prévient que « votre argent reste immobilisé pendant toute la durée de l'opération ».

Frais : ce que paie l'investisseur, ce que paie le porteur de projet

Neuf plateformes sur douze affichent l'absence de frais d'entrée pour l'investisseur, au moins sur l'immobilier : Homunity, Raizers, ClubFunding, La Première Brique, Fundimmo, Bricks.co, Upstone, Finple et Les Entreprêteurs. Baltis prélève de 0 à 5 % suivant les offres, WiSEED 0,9 % sur les obligations souscrites en dessous de 1 000 €, et Bricks.co facture les retraits au-delà de deux par année glissante.

La rémunération des plateformes vient surtout des porteurs de projet : de 6 à 10 % HT du montant collecté chez Baltis, de 5 à 10 % HT chez Bricks.co, de 4 % à 7 % chez Les Entreprêteurs, un pourcentage précisé pour chaque émission chez Fundimmo. Homunity précise que ces commissions peuvent jouer sur le rendement brut d'un projet. Si une opération tourne mal, ses investisseurs peuvent aussi être consultés sur le financement d'une action en justice ou d'un recouvrement.

Avantages mis en avant et inconvénients

Les plateformes insistent sur l'accès à l'immobilier avec de petites sommes, sur la possibilité de répartir son argent entre plusieurs opérations et sur la durée courte des projets. Raizers y voit un moyen de s'exposer à l'immobilier « sans avoir à acheter un bien en direct ». L'AMF parle plutôt d'un « investissement de conviction ». Ces arguments ne garantissent ni le capital ni les intérêts.

En face, l'argent reste bloqué jusqu'au remboursement : pour les obligations, Upstone écrit qu'il « sera compliqué de récupérer votre investissement avant son terme ». Les retards repoussent l'échéance, les intérêts sont imposés, et ces placements ne relèvent ni de la garantie des dépôts ni du système d'indemnisation des investisseurs, comme le rappellent Bricks.co et Fundimmo.

Risques : ce que rappellent l'AMF et les plateformes

Les avertissements affichés par les plateformes se recoupent : perte d'une partie ou de la totalité du capital, illiquidité, retard. Bricks.co précise que « des retards ou des défauts de paiement peuvent survenir sur les projets », et La Première Brique cite le « retard de remboursement ou perte de capital partielle ou totale ».

L'AMF ajoute qu'en cas de faillite, vous perdez tout ou partie du capital, « mais vous n'aurez pas à payer plus que votre investissement de départ ». Elle met aussi en garde contre les offres immobilières en royalties, aux rendements « souvent trop optimistes voire irréalistes » : l'épargnant n'y devient pas propriétaire du bien, il reste créancier d'une société.

Les garanties prévues (hypothèque, fiducie-sûreté, nantissement, caution personnelle du dirigeant, garantie financière d'achèvement) changent d'un projet à l'autre et figurent dans sa documentation. Elles ne suppriment pas le risque : Upstone écrit qu'elle ne peut pas garantir les investissements.

Indicateurs de performance publiés : où les trouver, comment les lire

La Première Brique publie ses indicateurs « conformément au Règlement (UE) 2020/1503 », au format commun de Financement Participatif France, comme Baltis. Homunity et Les Entreprêteurs suivent la charte de France FinTech. Bricks.co donne la définition réglementaire du taux de défaut : la part des prêts entrés en défaut sur une fenêtre d'observation de 12 mois, avec un retard de paiement de plus de 90 jours ou un remboursement intégral jugé improbable.

Chaque tableau se lit avec sa date et son périmètre : année de financement, capital remboursé, retards, procédures. Anaxago demande de lire chaque indicateur « avec sa date, son périmètre et sa méthode » et rappelle qu'un résultat historique ne préjuge pas des résultats futurs. Chaque plateforme a sa méthode : comparer leurs chiffres tels quels induirait en erreur. Le tableau en haut de page indique la date affichée par chacune le 9 novembre 2026.

Fiscalité des intérêts perçus

Fiscalement, les intérêts relèvent des revenus de capitaux mobiliers. Raizers indique qu'ils sont soumis depuis janvier 2026 à un prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 31,4 %, taux que reprend Les Entreprêteurs. Selon Raizers, les plateformes prélèvent le plus souvent l'impôt à la source et se chargent des démarches déclaratives. Les Entreprêteurs mentionne aussi le PEA-PME : sur les coupons des obligations souscrites par ce biais, seuls les prélèvements sociaux de 18,6 % s'appliquent.

Homunity rappelle qu'une dispense du prélèvement de 12,8 % au titre de l'impôt sur le revenu peut être demandée sous condition de revenu fiscal de référence, et que le traitement fiscal dépend de la situation de chaque investisseur et peut évoluer.

SCPI, immobilier fractionné et crowdfunding : trois placements différents

Homunity propose les trois. Elle décrit la SCPI comme l'achat de « parts de fonds immobiliers » qui versent des revenus récurrents, et l'immobilier fractionné comme des « parts de biens loués », à horizon long. Le crowdfunding immobilier finance au contraire une opération précise, pour une durée courte, avant remboursement. Baltis a aussi une offre d'immobilier fractionné, Puzzle, et La Première Brique une offre d'immobilier locatif.

Ces placements n'ont ni le même horizon ni le même risque : une SCPI repose sur un parc immobilier loué et confié à une société de gestion, une opération de crowdfunding dépend d'un opérateur, de son chantier et de la vente des lots. WiSEED recommande ainsi « 8 ans et + » pour ses fonds immobiliers.

Points à vérifier avant de choisir une plateforme

• L'agrément : le numéro PSFP figure en général sur le site ; retrouvez-le sur la liste blanche de l'AMF ou sur le registre de l'ESMA. L'AMF demande de choisir « uniquement une plateforme disposant des autorisations nécessaires ».

• Le projet : l'AMF conseille de lire la FICI, de regarder l'expérience du promoteur et le montage financier. « Si vous ne le comprenez pas, n'y investissez pas. »

• Les indicateurs : leur date, leur périmètre, les retards et les procédures, année par année.

• Les frais : à l'entrée, au retrait, sur la plus-value, et ce que paie le porteur de projet.

• Le ticket : un ticket bas aide à répartir son argent entre plusieurs opérations ; il ne réduit pas le risque de chacune.

• Le groupe : Atland pour Fundimmo, Magellim pour Baltis, Empruntis pour Raizers, Consultim pour Finple, Advenis pour WiSEED.