Création SCI en ligne : étapes, statuts et coût réel

Créer une SCI en ligne, c'est rédiger les statuts sur un questionnaire, signer électroniquement, puis déposer le dossier d'immatriculation sur le guichet unique des formalités des entreprises. Une plateforme peut s'en charger pour vous, ou vous pouvez tout faire seul. Dans les deux cas, trois frais légaux restent dus, et une étape échappe à internet : si un associé apporte un bien immobilier, les statuts passent obligatoirement par un notaire.

Cette page détaille les cinq étapes de la création, les clauses des statuts qui engagent les associés pour longtemps, le coût réel tout compris calculé à partir des barèmes officiels, puis les offres de huit plateformes, dont les prix ont été constatés le 13 octobre 2026 chez chacune d'elles. Pour une SARL, une SAS ou toute autre forme, le guide général création d'entreprise en ligne compare les services toutes formes confondues.

SCI en ligne : ce qui se règle sur internet, ce qui exige un rendez-vous

Depuis le 1er janvier 2023, toutes les demandes d'immatriculation passent par un site unique, formalites.entreprises.gouv.fr, opéré par l'INPI. Infogreffe le rappelle : les démarches de création au registre du commerce et des sociétés « doivent être réalisées exclusivement » sur ce guichet. Une SCI se crée donc forcément en ligne, avec ou sans intermédiaire.

• Ce qui se fait entièrement à distance : la rédaction des statuts, leur signature électronique, la commande de l'annonce légale, le dépôt du dossier, le paiement des frais, puis l'inscription des bénéficiaires effectifs.

• Ce qui demande un rendez-vous : l'apport d'un immeuble au capital. Service-public est net : « En cas d'apport de biens immobiliers au capital social de la société, les statuts doivent obligatoirement être rédigés par un notaire. »

• Ce qu'aucun site ne décide à votre place : l'objet social, la clause d'agrément, les pouvoirs du gérant et le régime fiscal. Un questionnaire propose des choix par défaut ; ce sont ces choix qui organisent ensuite la vie de la SCI, parfois pendant des décennies.

Les étapes de création d'une SCI, des statuts au Kbis

Étape 1 : réunir au moins deux associés, choisir le gérant et le capital

Une SCI réunit au moins deux associés, personnes physiques ou sociétés. Deux époux peuvent être les deux associés, quel que soit leur régime matrimonial. Le capital est libre, 1 € au minimum, et peut mêler argent et biens. Aucun délai n'est imposé pour verser les apports en argent : les statuts fixent le calendrier, par exemple au rythme du remboursement du prêt.

Si un époux marié sous un régime de communauté apporte un immeuble commun, il doit en avertir son conjoint ; celui-ci peut demander à devenir lui aussi associé, pour la moitié des parts souscrites.

Le gérant n'a pas besoin d'être associé. Sa désignation figure soit directement dans les statuts, soit dans une décision collective prise ensuite.

Étape 2 : rédiger et signer les statuts

Les statuts sont rédigés par les associés eux-mêmes, avec ou sans l'aide d'un avocat ou d'un notaire. Ils mentionnent la dénomination, à choisir après avoir vérifié qu'aucune société ne l'utilise déjà, le siège, l'objet, la durée, 99 ans au plus, le capital, l'apport de chaque associé et la répartition des parts. Tous les associés les signent. Ils n'ont pas à être enregistrés aux impôts, sauf s'ils contiennent un apport d'immeuble ou s'ils ont été rédigés par un notaire : l'enregistrement au service des impôts des entreprises se fait alors dans le mois.

Étape 3 : le dépôt du capital, facultatif pour une SCI

C'est une différence avec une SARL ou une SAS, souvent passée sous silence : service-public précise que le dépôt du capital sur un compte bloqué « est en revanche facultatif pour les sociétés civiles (SCI, SCM, etc.) ». Rien ne vous empêche d'ouvrir un compte dès la création, et c'est utile pour encaisser les loyers, mais l'attestation de dépôt n'est pas une pièce obligatoire du dossier.

Étape 4 : publier l'avis de constitution

Une fois les statuts signés, un journal ou un service de presse en ligne habilité dans le département du siège publie l'avis de constitution. Pour une SCI, le tarif est un forfait fixé par arrêté : 191 € HT en métropole, 223 € HT pour Mayotte et La Réunion. Le journal remet une attestation de parution, à joindre au dossier.

Étape 5 : immatriculer la SCI et déclarer ses bénéficiaires effectifs

Le dossier transmis au guichet comprend les statuts signés, l'attestation de parution, la pièce d'identité et la déclaration de non-condamnation du gérant, et un justificatif du siège. Le choix de l'adresse du siège, avec ses contraintes, fait l'objet d'un comparatif distinct sur la domiciliation d'une SCI.

Dans le même parcours, vous déclarez les bénéficiaires effectifs : toute personne qui détient plus de 25 % du capital ou des droits de vote, ou, à défaut, le gérant. Avant le Kbis, le guichet remet un récépissé de dépôt qui porte la mention « en attente d'immatriculation » et reste utilisable un mois maximum. Le délai accordé pour envoyer une pièce manquante est de 15 jours ouvrables.

Le formulaire en ligne suit l'ordre de ses rubriques : identité de l'entreprise, composition et gérance, établissement et activité, bénéficiaires effectifs, options fiscales, puis justificatifs, signature et paiement. Ayez sous la main, avant de commencer, les statuts signés au format PDF, l'attestation de parution et votre décision entre IR et IS, que la rubrique des options fiscales vous demandera de cocher.

Combien de temps avant le Kbis

Aucun délai légal unique ne s'impose au greffe ; tout dépend de son activité et de la qualité du dossier. Captain Contrat annonce un Kbis « en moyenne 7 jours » après le lancement des démarches, « variable selon les départements ». Les délais « en 24 h » affichés par plusieurs plateformes mesurent le travail de leurs formalistes sur votre dossier, et non le temps que met le greffe à statuer.

Créer la SCI avant ou après l'achat du bien

La question revient dès qu'un compromis est en vue, et la réponse change le coût de la création.

• Avant l'achat : la SCI est constituée avec des apports en argent, ses statuts peuvent être faits en ligne, et c'est elle qui signe ensuite l'acte d'acquisition chez le notaire. Le bien entre directement à son actif.

• Après l'achat : le bien appartient déjà à un ou plusieurs associés. Pour le faire entrer dans la SCI, il faut soit l'apporter au capital, ce qui impose des statuts rédigés par un notaire et un enregistrement de l'apport, gratuit pour une SCI à l'IR et un apport pur et simple, soit le lui vendre, avec un nouvel acte notarié.

Dans les deux cas, le notaire intervient pour l'immeuble ; seule la création avant l'achat permet de garder une constitution entièrement en ligne.

Les clauses des statuts d'une SCI qui comptent le plus

Un questionnaire en ligne produit des statuts conformes, mais il remplit les zones sensibles avec des options standard. Trois clauses méritent d'être relues ligne à ligne, parce qu'elles sont difficiles à changer une fois la SCI immatriculée.

Un objet social civil, sans activité commerciale habituelle

Une SCI doit avoir une activité principale civile, par exemple la location de logements nus. Service-public classe parmi les activités commerciales l'achat d'immeubles pour les revendre et la location meublée. La location meublée reste possible à titre accessoire, mais l'administration fiscale considère qu'au-delà de 10 % du chiffre d'affaires hors taxes, elle n'est plus accessoire : la SCI bascule alors à l'IS. Si votre projet est de faire de l'achat-revente, la SCI n'est pas le bon outil ; service-public oriente vers une SAS ou une SARL immobilière.

La clause d'agrément des nouveaux associés

Par défaut, une part de SCI ne peut être cédée qu'avec l'agrément de tous les associés, sauf au profit des ascendants ou descendants du vendeur, qui sont libres. Les statuts peuvent assouplir la règle : agrément à la majorité qu'ils fixent, agrément donné par le gérant, dispense pour les cessions entre associés ou au conjoint de l'un d'eux. Dans une SCI familiale, cette clause décide si un enfant peut céder ses parts à son conjoint sans l'accord de ses frères et sœurs.

Autre point à connaître dès la création : depuis le 27 juin 2026, la cession de parts d'une SCI à prépondérance immobilière, c'est-à-dire le cas le plus fréquent, doit être établie par un notaire, contresignée par un avocat ou, dans certains cas, rédigée par un expert-comptable, « à peine de nullité ». Un simple acte signé entre les parties ne suffit plus.

Les pouvoirs du gérant et les règles de vote

Sauf clause contraire, le gérant est nommé et révoqué par des associés détenant ensemble la majorité des parts. Il accomplit les actes de gestion, mais les statuts peuvent exiger l'accord préalable des associés pour un emprunt ou la vente d'un immeuble. Toute décision qui dépasse ses pouvoirs se prend à l'unanimité, sauf si les statuts prévoient une majorité. Sans clause précise, un seul associé peut donc bloquer la vente d'un bien.

Gardez en tête la responsabilité des associés : elle est indéfinie, mais non solidaire et subsidiaire. Un créancier ne peut se tourner vers un associé qu'après avoir échoué à se faire payer par la SCI, et seulement à proportion de sa part du capital.

SCI à l'IR ou à l'IS : un choix à faire dès les statuts

Par défaut, la SCI est imposée à l'IR : chaque associé déclare sa quote-part du résultat, même si la SCI ne lui a rien versé. Elle passe à l'IS dans deux cas : une activité commerciale qui dépasse le seuil accessoire de 10 %, ou une option volontaire.

L'option se notifie au SIE au plus tard à l'issue du troisième mois de l'exercice visé. Le passage à l'IS entraîne en principe l'imposition immédiate des bénéfices et plus-values pas encore taxés. Le bon choix dépend des loyers, des charges, de la tranche d'imposition des associés et de ce que vous comptez faire des bénéfices : c'est le point sur lequel un avis d'expert-comptable se justifie le plus.

Créer sa SCI soi-même, avec une plateforme ou chez le notaire

Les trois voies aboutissent au même dossier sur le guichet unique. La différence tient à qui rédige les statuts et qui porte la responsabilité d'une erreur.

• Seul, sur le guichet unique : aucun honoraire, seulement les frais légaux. Vous adaptez un modèle de statuts, commandez l'annonce auprès d'un journal habilité et remplissez le formulaire. C'est adapté à une SCI simple, entre deux ou trois associés, avec des apports en argent.

• Avec une plateforme en ligne : le questionnaire génère les statuts et un formaliste vérifie le dossier avant le dépôt. Les formules gratuites laissent l'essentiel du travail à votre charge ; les formules payantes ajoutent le traitement prioritaire, une garantie contre le rejet du greffe et l'assistance.

• Chez un notaire ou un avocat : obligatoire pour les statuts dès qu'un bien immobilier est apporté au capital, conseillé pour une SCI de transmission avec démembrement ou une famille recomposée. Service-public situe le coût de cette intervention « entre 1 000 € et 2 500 € ».

Le notaire n'est donc pas obligatoire pour créer une SCI en général : il l'est quand l'immeuble entre dans la SCI par un apport. Si la SCI achète le bien après sa création, les statuts peuvent être faits en ligne ; c'est l'acte d'achat qui passera chez le notaire.

Coût de création d'une SCI : le total réel, frais légaux compris

Quelle que soit la voie choisie, trois postes restent incompressibles. Le tableau ci-dessous reprend les montants publiés par service-public, Infogreffe et l'arrêté qui fixe le tarif des annonces légales.

Pourquoi raisonner TVA comprise ? La location de logements est exonérée de TVA, sans possibilité d'option. Une SCI de location d'habitation n'a donc aucune TVA à déduire : pour elle, chaque prix affiché hors taxes coûte 20 % de plus.

Ajoutez, selon votre cas :

• les honoraires de la plateforme, nuls dans les formules d'entrée et jusqu'à 269 € HT dans les plus complètes (détail plus bas) ;

• le notaire en cas d'apport d'immeuble, et l'enregistrement de l'apport, gratuit pour une SCI à l'IR et pour un apport pur et simple ;

• le compte bancaire, facultatif pour le dépôt du capital mais utile pour les loyers.

Avec une formule payante, le total réel pour une SCI sans TVA déductible se calcule ainsi : 308,91 € de frais légaux, plus les honoraires majorés de 20 %. Par exemple, une formule à 199 € HT porte le total à 547,71 € ; une formule à 160 € HT, à 500,91 €.

Méfiez-vous enfin des frais légaux annoncés par les plateformes : ils ne correspondent pas toujours au barème. Lors du relevé, Legalstart affichait 197 € pour l'annonce et 87,22 € pour l'immatriculation, Dougs « en moyenne 230 € HT » pour l'annonce, et une page de Captain Contrat citait 222 €, qui est le forfait des sociétés civiles autres que les SCI. Le forfait d'une SCI est de 191 € HT : demandez le détail de ce qui vous est facturé.

Huit plateformes de création de SCI et leurs tarifs

Prix constatés le 13 octobre 2026 sur les pages SCI des plateformes, frais légaux en sus, sauf indication. Plusieurs offres « gratuites » sont liées à un abonnement, comptable ou bancaire : c'est ce coût annuel qu'il faut comparer.

LegalPlace

LegalPlace Site officiel Lire notre test

LegalPlace range la SCI avec la SAS et la SARL dans sa grille. La formule Basique, à 0 € HT, génère les statuts et transmet le dossier, mais vous laisse la majorité des démarches. Express, à 199 € HT, confie le dossier à un formaliste, avec traitement en 24 h et garantie anti-rejet. La formule Premium (69 € HT mensuels au minimum) ajoute domiciliation et comptable. D'après un article du Journal des entreprises paru le 11 mai 2026, LegalPlace a racheté Legalstart, « qui conserve son identité » : les deux marques coexistent, chacune avec sa grille. Leurs formules sont mises côte à côte, statut par statut, dans le comparatif LegalPlace vs Legalstart.

Legalstart

Legalstart Site officiel Lire notre test

Legalstart propose trois formules pour une SCI, Starter (0 € HT), Standard (169 € HT) et Premium (229 € HT), aux contenus très différents. La formule gratuite fournit les statuts et monte le dossier, mais l'immatriculation au greffe n'entre qu'à partir de Standard. Le traitement sous 24 h, la garantie contre un rejet du greffe et l'assistance sont réservés à Premium ; cette assistance est offerte 30 jours, puis facturée 29,90 € chaque mois, sans durée minimale : pensez à la résilier si vous n'en avez pas l'usage.

Captain Contrat

Captain Contrat Site officiel Lire notre test

Captain Contrat affiche trois niveaux. Solo, gratuit, couvre seulement la préparation des statuts et du dossier ; le créateur mène seul les démarches. Standard (99 € HT) ajoute la vérification et l'envoi du dossier sous 24 h, la garantie anti-rejet et un rendez-vous d'information sur les régimes fiscaux. Sérénité (269 € HT) y ajoute le traitement prioritaire et un accompagnement administratif pendant un an. La création passe à 0 € si vous lui confiez la comptabilité de la SCI, à partir de 59 € HT par mois.

Dougs

Dougs Site officiel Voir la fiche

Dougs facture la création seule 150 € HT, décomposés en 80 € HT pour un entretien téléphonique avec un juriste qui rédige des statuts sur mesure et 70 € HT pour les formalités. Ce montant est remboursé si vous prenez ensuite l'abonnement comptable. C'est une des rares offres d'entrée qui inclut un échange avec un juriste.

Indy

Indy Site officiel Lire notre test

Testé par Claire Lambert

Indy présente son accompagnement à la création de SCI comme gratuit : diagnostic du statut, rédaction des statuts, démarches jusqu'à l'immatriculation. La contrepartie est un abonnement Indy Premium, le logiciel comptable de l'éditeur. Indy chiffre les frais de tiers à 259 € HT.

Qonto

Qonto Site officiel Lire notre test

Chez Qonto, la création est offerte, statuts compris, sous condition d'ouvrir un compte professionnel avec un abonnement annuel. Avec le forfait Basic (9 € HT mensuels), la néobanque chiffre elle-même le coût total de la création à 438,51 € TTC, frais légaux compris.

Pappers Services

Pappers Site officiel Lire notre test

Pappers, qui édite aussi le moteur Pappers Entreprises, vend des formalités sous la marque Pappers Services. Pour une SCI, la formule Free à 0,00 € HT donne accès à l'accompagnement avec une assistance limitée ; la formule Premium, à 160,00 € HT, génère tous les actes, avec assistance illimitée et traitement prioritaire. Aucun abonnement n'est attaché.

Keobiz

KEOBIZ Site officiel Lire notre test

Keobiz est un expert-comptable qui travaille à distance. Sa page SCI affiche la création à 0 € HT, statuts et formalités compris, le greffe et l'annonce légale restant à payer par vous, et annonce un justificatif d'immatriculation en 48 h. La page ne dit pas si la gratuité impose d'adhérer à l'un de ses packs comptables immobiliers, qui démarrent à 49 € HT par mois : posez la question avant de vous engager.

SCI : définition, avantages, limites et risques d'une SCI familiale

Une SCI est une société civile de gestion d'immeubles : elle achète ou fait construire un ou plusieurs biens, les gère et les loue ou les met à disposition de ses associés. Elle a sa propre personnalité morale et un gérant qui agit en son nom. Avant de lancer la création, vérifiez qu'elle répond bien à votre objectif.

Ce que la SCI apporte, financement compris

• Acheter à plusieurs sans l'indivision et sa règle d'unanimité, et réaliser un investissement qui dépasserait la capacité financière de chacun. Service-public note que la SCI peut aussi faciliter l'obtention d'un prêt bancaire.

• Transmettre progressivement des parts aux enfants, en profitant de l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans, sur une valeur de parts diminuée des dettes de la SCI, comme l'emprunt qui a financé le bien.

• Séparer l'immeuble professionnel de la société d'exploitation, qui devient locataire de la SCI : si cette société fait faillite, l'immeuble reste la propriété de la SCI, hors de portée de ses créanciers.

Ce qu'elle impose et ce qu'elle fait perdre

Une SCI demande une comptabilité, une reddition des comptes au moins annuelle et une déclaration de résultat chaque année. Les associés sont imposés sur leur quote-part même sans distribution. Deux avantages fiscaux disparaissent aussi : l'abattement de 30 % sur la résidence principale à l'IFI et celui de 20 % sur la résidence principale du défunt en matière de succession ne s'appliquent pas à un bien détenu via une SCI.

Les risques propres à une SCI familiale

Ils tiennent surtout aux statuts : une gérance sans contre-pouvoir, une clause d'agrément trop large qui laisse entrer un conjoint, ou au contraire si stricte qu'un associé ne peut plus sortir. S'y ajoute la responsabilité indéfinie aux dettes, qui n'existe pas dans une SARL, et, depuis 2026, une cession de parts qui ne peut plus se faire par simple acte entre membres de la famille.

Après l'immatriculation : les obligations annuelles de la SCI

• La comptabilité et la reddition des comptes : le gérant tient une comptabilité et rend compte de sa gestion aux associés au moins une fois par an, par un rapport écrit. Ne pas tenir de comptabilité est une faute qui peut justifier sa révocation. Pour un outil adapté, voyez les logiciels de comptabilité de SCI.

• La déclaration de résultat : formulaire 2072 pour une SCI à l'IR, à télédéclarer au plus tard le 2e jour ouvré suivant le 1er mai ; formulaire 2065 pour une SCI à l'IS.

• Les décisions collectives : chaque délibération est constatée par un procès-verbal qui indique les associés présents, leurs parts, les résolutions et le résultat des votes.

• Le compte bancaire : rien ne l'impose à la création, mais un compte ouvert pour la SCI simplifie le suivi des loyers et des remboursements ; pour choisir la banque, consultez le comparatif compte pro.

Si votre projet n'est pas immobilier, ou si vous créez seul, une société commerciale convient mieux : voyez comment monter en ligne une SARL ou une EURL, ou bien une SASU.