« Qui paie l'huissier ? » est la question qui domine ce sujet, et elle n'a pas une réponse mais trois. Le coût, sa répartition et son plafond changent selon que l'état des lieux est amiable ou non, et selon qui le réalise. La plupart des pages qui traitent le sujet mélangent ces trois régimes, ce qui produit des chiffres contradictoires.
Voici la grille, régime par régime.
Quand tout se passe bien : l'agence, avec deux plafonds
Si l'état des lieux d'entrée se fait à l'amiable et qu'un professionnel s'en charge, une part peut être facturée au locataire, mais elle est doublement bornée. Elle ne peut dépasser « la moitié des frais facturés par l'agence immobilière », et elle ne peut dépasser « 3,03 € TTC par m² de surface habitable ».
Les deux plafonds jouent ensemble, et c'est le plus bas qui s'applique. Sur un studio de 25 m², le plafond au mètre carré tombe à environ 75 €, ce qui devient contraignant bien avant la règle de la moitié dès que la prestation est facturée cher.
Une règle méconnue vise l'état des lieux de sortie : lorsqu'il est établi amiablement, « aucun frais lié à la rémunération d'un tiers ne peut être imputé au locataire ». À la sortie, le locataire ne paie donc rien, quel que soit le prestataire.
Le même huissier, deux tarifs selon le contexte
C'est le point qui surprend le plus. Rien n'interdit de confier un état des lieux amiable à un commissaire de justice plutôt qu'à une agence. Mais dans ce cas, « un huissier peut être mandaté pour réaliser cet état des lieux amiable. Dans ce cadre, ses tarifs sont libres ».
Libres signifie négociés, sans barème ni plafond réglementaire. Le tarif encadré dont tout le monde parle ne s'applique pas à cette situation, il vise le constat imposé par le désaccord.
Faute d'accord : le constat locatif, à tarif réglementé
Lorsque l'état des lieux ne peut être fait à l'amiable, parce qu'une partie est absente ou refuse de signer, « il faut demander à un commissaire de justice » d'intervenir. Là, le prix cesse d'être négociable : la tarification « réglementée par le décret du 28 février 2020 ».
Le tarif se compose de trois briques. Un émolument qui dépend de la surface, « 109,58 € pour un logement de moins de 50 m², 127,67 € pour un logement de 50 à 150 m² et 191,51 € pour les logements de plus de 150 m² », hors taxes. Les lettres de convocation, « 14,90 € ». Et une indemnité de déplacement, « fixée à 7,67 € » en métropole. La TVA s'ajoute à l'ensemble, et l'émolument est « majoré de 30 % en Guadeloupe, Martinique, Guyane » ainsi qu'à Mayotte et à Saint-Pierre-et-Miquelon.
Le total « est partagé pour moitié entre le locataire et le propriétaire ». Ici, aucun plafond au mètre carré ne vient limiter la part du locataire : c'est la moitié, quelle que soit la surface.
Le délai de sept jours, et ce qu'il implique
Le commissaire de justice « prévient les parties par lettre recommandée avec accusé de réception et au moins 7 jours à l'avance » du jour où il réalisera le constat.
Ce préavis a une conséquence pratique que les bailleurs anticipent mal : entre le moment où l'on constate que l'état des lieux amiable est impossible et celui où le constat est dressé, il s'écoule au minimum une semaine, à laquelle s'ajoutent les délais de prise de rendez-vous. Sur une sortie de locataire, cela décale d'autant la remise en location et le point de départ du délai de restitution du dépôt de garantie.
Ce qu'il faut décider, et quand
Le choix ne se pose pas au moment du constat mais bien avant, quand le rendez-vous amiable est fixé. Un bailleur qui insiste pour obtenir un état des lieux contradictoire, quitte à décaler la date, évite un coût partagé, un délai de sept jours et une pièce plus difficile à discuter ensuite.
À l'inverse, sur un logement dégradé ou un locataire injoignable, le constat réglementé reste la seule pièce solide, et son coût rapporté à un litige potentiel est modeste.
Sur plusieurs lots, ce qui se perd n'est pas l'argent mais la trace : quelle date de convocation, quel régime de frais, quelle part imputée à qui. Dans notre catalogue de 14 logiciels de gestion locative publiés, les 15 offres facturées au mois vont de 4 € à 90 € HT.
Une démonstration commerciale ne montre jamais ce point ; comparer les retours d'usage sur la gestion des états des lieux, si.
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