Les deux mots servent à désigner la même chose dans la conversation courante, et l'administration elle-même prend la peine de corriger : elle écrit « le dépôt de garantie (appelé par erreur caution) ». La distinction n'est pas une coquetterie de juriste. La caution est une personne qui s'engage à payer si le locataire ne paie pas. Le dépôt de garantie est une somme versée à la signature.
Confondre les deux mène à des conversations impossibles au moment du départ, quand le locataire réclame « sa caution » à un propriétaire qui parle, lui, d'un solde de comptes.
Combien peut-on demander
Le plafond dépend du type de bail, et de lui seul. En logement vide, « le montant du dépôt de garantie ne doit pas dépasser 1 mois de loyer (hors charges) ». En meublé, « le montant du dépôt de garantie ne doit pas dépasser 2 mois de loyer (hors charges) ».
Deux précisions qui évitent la plupart des litiges. Le calcul se fait hors charges, donc sur le loyer nu, pas sur la quittance totale. Et le montant est figé pour toute la durée de la relation : le propriétaire « ne peut pas augmenter le montant du dépôt de garantie en cours de bail, ni au renouvellement du bail ». Un loyer révisé chaque année ne fait pas monter le dépôt.
Le délai de restitution dépend de l'état des lieux, pas du propriétaire
C'est le point le plus mal compris. Le délai n'est pas au choix du bailleur, il découle mécaniquement de la comparaison des deux états des lieux.
Si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, la restitution intervient « dans un délai maximum de 1 mois ». S'il ne l'est pas, le délai passe « dans un délai maximum de 2 mois ».
Le point de départ est lui aussi précis, et il n'est pas la fin du bail : « le délai commence à partir du jour où le locataire rend les clés du logement ». Un locataire qui libère les lieux le 30 mais rend les clés le 12 du mois suivant décale son propre délai de douze jours.
Retenir une somme, oui, mais sur pièces
Le bailleur peut conserver ce qui lui reste dû, loyer impayé, charges, réparations. Il ne peut pas le faire sur simple affirmation : « le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit remettre au locataire des documents justificatifs ». États des lieux, photos, devis, factures, constat de commissaire de justice, lettre de réclamation restée sans réponse.
Une retenue annoncée sans pièce jointe est donc contestable en l'état, quel que soit son bien-fondé sur le fond.
En copropriété, un cas particulier mérite d'être connu des deux côtés : le bailleur peut garder une provision en attendant l'arrêté annuel des comptes, mais elle est plafonnée, « il ne doit pas dépasser 20 % du montant du dépôt de garantie ». Le reste doit partir dans les délais habituels.
Ce que coûte un retard
La sanction est automatique et se calcule facilement : le dépôt à rendre est « augmenté d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel (hors charges) pour chaque mois de retard commencé ». Le mot « commencé » compte : un jour de retard sur le deuxième mois déclenche une majoration entière.
Sur un loyer nu de 900 €, quatre mois de retard ajoutent 360 € au dépôt à restituer. L'ANIL le confirme dans les mêmes termes, ce n'est pas une lecture isolée du texte.
Une exception, et elle protège le bailleur : « cette pénalité ne s'applique pas lorsque le retard est provoqué par le fait que le locataire n'a pas indiqué » sa nouvelle adresse. D'où l'intérêt, à la remise des clés, de faire figurer cette adresse sur le document signé par les deux parties.
Ce qui se joue vraiment pour un bailleur
Sur un seul logement, tout cela se gère de tête. La difficulté apparaît quand les dates se multiplient, parce qu'aucune n'est la même : la date de remise des clés fixe le départ du délai, la conformité de l'état des lieux fixe sa durée, et l'arrêté des comptes de copropriété décale une fraction du solde.
Rien de tout cela n'est compliqué pris isolément, et tout devient coûteux quand une seule échéance passe inaperçue, puisque la pénalité tombe sans mise en demeure préalable du juge. Dans notre catalogue de 14 logiciels de gestion locative publiés, les 15 offres facturées au mois vont de 4 € à 90 € HT.
Ce détail sépare les outils sérieux des autres, et se vérifie en allant comparer les fiches : le décompte de restitution est-il calculé depuis la remise des clés, ou saisi à la main ?
