Les listes de « six ou sept diagnostics obligatoires » circulent partout en gestion locative, et elles induisent en erreur sur le point le plus important : aucun diagnostic n'est dû en soi. Chacun dépend d'une condition tenant au logement.
La bonne question n'est donc pas « quels sont les diagnostics obligatoires », mais « lesquels mon logement déclenche ». Pour beaucoup de biens, la réponse tient en une seule ligne.
Ce qui déclenche chaque diagnostic
Le constat de risque d'exposition au plomb n'est dû que si le logement a été construit avant le 1er janvier 1949. Un immeuble construit après cette date n'en relève pas, quel que soit son état.
Le diagnostic électricité n'est dû que si l'installation électrique a plus de 15 ans. Le diagnostic gaz obéit à la même règle pour l'installation de gaz.
L'état des risques n'est dû que si le logement est situé dans une zone ou un périmètre à risques. Le diagnostic bruit, lui, ne l'est que si le logement se trouve dans une zone d'exposition au bruit des aéroports.
Le DPE échappe à cette logique conditionnelle, à deux exceptions près : il n'est pas exigé pour un logement destiné à être occupé moins de quatre mois par an, ni pour un monument historique.
Le cas d'école le plus fréquent en tire toutes les conséquences : pour un studio de 2015 situé en zone sans risque et hors couloir aérien, le dossier se réduit au seul DPE. Cinq lignes de la liste habituelle tombent d'elles-mêmes.
Le dossier, et les deux pièces qui n'en suivent pas la règle
Les diagnostics dus sont regroupés dans le dossier de diagnostic technique, qui s'annexe au bail à la signature et au renouvellement. Le renouvellement est régulièrement oublié, alors qu'il rouvre la question de la validité de chaque pièce.
Deux éléments dérogent à la mécanique commune, et ce sont ceux qui produisent le plus d'erreurs.
Le diagnostic amiante fait partie du dossier mais ne s'annexe pas au bail : il se tient à la disposition du locataire. L'annexer n'est pas une faute, mais croire qu'il faut le faire conduit à en réclamer un là où le bailleur n'avait qu'à le détenir.
L'état des risques et le diagnostic bruit peuvent être établis par le bailleur lui-même, sans diagnostiqueur. Ce sont les deux seules pièces du dossier dans ce cas, et beaucoup de bailleurs paient une prestation pour un document qu'ils pouvaient produire.
La validité dépend de l'opération, pas du diagnostic
Voici l'erreur la plus répandue dans les tableaux récapitulatifs que l'on trouve sur le sujet : présenter une durée de validité par diagnostic, dans une seule colonne.
Le diagnostic électricité vaut 3 ans en vente mais 6 ans en location. Le même document, le même logement, deux durées selon ce qu'on en fait. Un tableau à une seule colonne est donc faux par construction.
Le constat plomb pousse la logique plus loin encore : sa validité est illimitée quand il ne révèle pas de plomb au-delà du seuil. Si du plomb est détecté au-delà du seuil, il doit dater de moins de 6 ans à la signature du bail. La durée dépend ici du résultat, pas du document.
L'état des risques a le délai le plus court et la contrainte la plus formelle : il doit dater de moins de 6 mois, et être daté et signé par le locataire.
Deux pièges sur le DPE
Le premier tient à un identifiant. Un DPE sans numéro d'identification Ademe n'est pas valable. C'est le contrôle le plus rapide à faire sur un document reçu d'un tiers, et il ne demande aucune compétence technique.
Le second concerne un stock de documents encore en circulation. Les DPE établis entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne valent plus rien depuis le 1er janvier 2025. Un dossier constitué de bonne foi il y a quelques années peut donc contenir une pièce périmée sans que rien ne le signale.
Une substitution qui fait économiser un diagnostic
Un raccourci peu connu existe sur le volet électrique : une attestation Consuel de moins de 6 ans remplace le diagnostic électricité.
Autrement dit, un logement dont l'installation a été refaite et attestée récemment n'a pas besoin d'un diagnostic supplémentaire. Le document existe déjà dans le dossier de travaux.
Le meublé ne change rien
La question revient en boucle et mérite une réponse nette : le caractère meublé du logement ne modifie pas la liste. Les conditions de déclenchement portent sur le bâti, l'âge des installations et la localisation, jamais sur l'ameublement.
Ce qui change en meublé relève d'autres obligations, comme la mesure de surface habitable, qui n'est pas un diagnostic et ne fait pas partie du dossier de diagnostic technique.
Qui paie
Le coût des diagnostics est à la charge du bailleur, et leurs prix ne sont pas réglementés. C'est précisément ce qui rend utile de savoir lesquels sont réellement dus : sur un bien récent hors zone, la moitié des devis proposés porte sur des pièces que rien n'exige.
Ce que cela demande à l'outil
Les durées ci-dessus se comptent en mois et en années, et elles ne tombent jamais toutes en même temps. Le suivi manuel fonctionne pour un lot, pas pour un parc.
Notre catalogue publie 14 logiciels de gestion locative, et les 15 offres facturées au mois vont de 4 € à 90 € HT.
Le point à regarder dans notre comparateur découle directement de ce qui précède : l'outil sait-il porter une échéance par pièce et par bien, plutôt qu'une date unique de dossier, sachant qu'un constat plomb peut être illimité pendant qu'un état des risques expire au bout de six mois ?
Sources
- Service-public, les diagnostics que le bailleur doit fournir
- Service-public, diagnostic de performance énergétique
- Service-public, constat de risque d'exposition au plomb
- Service-public, état de l'installation intérieure d'électricité
- Service-public, état des risques
- ANIL, les diagnostics du bailleur
